Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG): Was Sie jetzt wissen müssen

Seit Ende Juli 2026 gelten in Deutschland mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (kurz: GModG) geänderte gesetzliche Anforderungen für den Heizungstausch und die Energieeffizienz von Gebäuden. Die neuen Regelungen lösen das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab, das viele als „Heizungsgesetz“ kennen und ersetzen insbesondere bisherige Vorgaben zum Einsatz erneuerbarer Energien. Die zentrale Nachricht vorweg: Wer eine funktionierende Heizung im Keller stehen hat, muss nichts unternehmen, Bestandsanlagen dürfen weiterlaufen. Dieser Beitrag ordnet die wichtigsten Änderungen ein und beschreibt, was Hauseigentümer*innen nun konkret erwartet.

Was ist das GModG – und warum kommt es jetzt?

Das bisherige Gebäudeenergiegesetz von 2023 war politisch heftig umstritten. Vor allem die Vorgabe, dass jede neue Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss, hatte für viel Aufregung gesorgt.

Die Bundesregierung hat sich im Koalitionsvertrag darauf verständigt, dieses Regelwerk zu überarbeiten. Herausgekommen ist das GModG. Es verfolgt einen anderen Ansatz und gibt Eigentümer*innen mehr Wahlfreiheit bei der Frage, welche Heiztechnik sie einbauen. Gleichzeitig soll der Weg zur Klimaneutralität im Gebäudesektor bis 2045 nicht aufgegeben werden – deshalb müssen neu eingebaute Öl- und Gasheizungen ab 2029 mit einem steigenden Anteil erneuerbarer Brennstoffe betrieben werden. Zudem werden mit dem GModG neue Vorgaben der europäischen Gebäuderichtlinie in deutsches Recht umgesetzt.

Das GModG ist juristisch kein neues Gesetz

Wichtig zu wissen: Das GModG ist juristisch kein neues Gesetz, sondern lediglich eine Änderung und Umbenennung des alten Gebäudeenergiegesetzes, bei der viele Paragrafen verschoben, gestrichen oder neu eingefügt wurden.

Das neue Gesetz erntete von vielen Seiten Kritik.

1. Es streicht die für den Klimaschutz zentrale 65-Prozent-Vorgabe und verlangsamt so den Umstieg auf klimafreundliche Heizungen.
2. Die erhofften Vereinfachungen bleiben aus. Statt weniger Regeln kommen viele neue hinzu.
3. Weil Öl- und Gasheizungen nun weiterhin eingebaut werden dürfen, drohen gleich mehrere Probleme:. Zum einen geraten die Klimaziele in Gefahr und es gibt ernsthafte Zweifel, ob das verfassungsrechtlich haltbar ist. Zum anderen binden sich Eigentümerinnen und Eigentümer, die heute eine neue fossile Heizung einbauen, für viele Jahre an einen Energieträger, der absehbar immer teurer wird.

Beobachter rechnen damit, dass Umweltverbände vor das Bundesverfassungsgericht ziehen werden. Die Chancen einer erfolgreichen Verfassungsbeschwerde gelten als hoch.

Für Hauseigentümer*innen heißt das vor allem eines: Die Rechtsgrundlage steht formal, aber ob sie in dieser Form dauerhaft Bestand hat, ist unklar. Wer heute einen Heizungstausch plant, sollte deshalb nicht nur die aktuelle Rechtslage im Blick haben, sondern auch die langfristigen Kostenrisiken der verschiedenen Heizsysteme.

Aktueller Stand: Was gilt ab wann?

Das GModG tritt gestaffelt in Kraft. Der Gesetzgeber hat dafür mehrere Stichtage vorgesehen:

• 29. Juli 2026: Die neuen Regeln für den Heizungstausch gelten seit diesem Tag.
• 1. Januar 2027: Viele Regelungen zur Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie treten in Kraft und bringen Änderungen bei den Berechnungsgrundlagen und für Energieausweise.
• 1. Januar 2028: Bei Mietwohnungen ändert sich die Kostenverteilung. Vermieter müssen sich bei neu eingebauten fossilen Heizungen stärker an den Heizkosten beteiligen.
• 1. Januar 2029: Die Bio-Treppe startet mit der ersten Stufe (mindestens 10 Prozent klimafreundliche Brennstoffe). Auch daran müssen sich Vermietende beteiligen, wenn sie seit dem 29.7.2026 eine fossile Heizung eingebaut haben.
• 1. Januar 2030: Solarpflicht für neue Wohngebäude, zweite Stufe der Bio-Treppe (15 Prozent), neue Vorgaben für Neubauten (Nullemissionsstandard).
• 2035 und 2040: Weitere Stufen der Bio-Treppe erhöhen den erneuerbaren Anteil auf 30 bzw. 60 Prozent.

Ein Hinweis zur Einordnung: Das Inkrafttreten der 65-Prozent-Pflicht für Bestandsgebäude in Großstädten mit vorliegender Wärmeplanung wurde von Juli auf Ende Oktober 2026 verschoben. Diese Verschiebung wurde jedoch nicht mit dem GModG geregelt, sondern durch ein separates Gesetz im Frühsommer 2026. Für die Praxis ist das inzwischen ohne Bedeutung, denn die 65-Prozent-Pflicht ist mit dem GModG ohnehin komplett gestrichen worden.

Neue Regeln für den Heizungstausch

Beim Thema Heizung lautet die wichtigste Nachricht: Die 65-Prozent-Pflicht wurde gestrichen. Wer ab dem 29. Juli 2026 eine neue Heizung in ein bestehendes Gebäude einbauen will, kann frei entscheiden, welche Technik zum Einsatz kommt. Zur Wahl stehen neben fossilen Verbrennungsheizungen mit Gas-, Öl- oder Flüssiggas auch erneuerbare Systeme wie die Wärmepumpe, eine Pelletheizung, eine ergänzende Solarthermieanlage sowie verschiedene Hybridlösungen, bei denen zwei Techniken kombiniert werden. Auch der Anschluss an Fernwärme ist möglich, wenn ein solches Netz vor Ort verfügbar ist.

Die gesetzlichen Vorgaben zum Heizungstausch sind nicht mehr davon abhängig, ob die kommunale Wärmeplanung bereits vorliegt. Ein Blick in die kommunale Wärmeplanung, die in den meisten Großstädten und vielen kleineren Kommunen bereits vorliegt, kann dennoch sinnvoll sein. Sie zeigt, ob am Standort des Gebäudes der Anschluss an ein Wärmenetz möglich oder absehbar ist.

Die Bio-Treppe – Auflagen für neue Öl- und Gasheizungen

Der Einbau fossil betriebener Heizungen ist zwar wieder zulässig, aber mit einer neuen Auflage verbunden. Wer sich für eine neue Öl-, Gas- oder Flüssiggasheizung entscheidet, muss ab dem Jahr 2029 einen wachsenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe verwenden. Diese Anteile steigen stufenweise an. Daher der Name „Bio-Treppe“:

• ab 1. Januar 2029: mindestens 10 %
• ab 1. Januar 2030: mindestens 15 %
• ab 1. Januar 2035: mindestens 30 %
• ab 1. Januar 2040: mindestens 60 %

Als klimafreundliche Brennstoffe gelten Biogas, Bioöl, biogenes Flüssiggas sowie Wasserstoff und daraus hergestellte synthetische Brennstoffe.

In der Praxis läuft das so: Hauseigentümer*innen schließen beim Gaslieferanten einen Tarif mit dem entsprechenden Biogas-Anteil ab oder kaufen Heizöl mit einem entsprechenden Bio-Anteil ein. Der CO₂-Preis fällt für diesen klimafreundlichen Anteil weg. Dennoch sind solche erneuerbaren Brennstoffe heute bereits deutlich teurer als normales Erdgas oder Heizöl und der Preis wird vermutlich weiter steigen.

Wie teuer die Bio-Brennstoffe tatsächlich werden, kann heute niemand seriös vorhersagen. Fachleute weisen darauf hin, dass Biogas bereits jetzt knapp ist und eine steigende Nachfrage – auch durch die Bio-Treppe – den Preis weiter in die Höhe treiben wird. Wer heute eine Heizung einbaut, sollte diese langfristige Kostenperspektive in die Entscheidung einbeziehen.

Was passiert, wenn die Heizung ausfällt?

Fällt die alte Heizung mitten im Winter plötzlich aus, gibt es eine Übergangsregel: Für neu eingebaute Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen gilt die jeweilige Stufe der Bio-Treppe erst nach zwölf Monaten. So bleibt Zeit, in Ruhe einen passenden Bio-Tarif abzuschließen.

Was ist mit Wärmepumpe, Pellets und Fernwärme?

Wer sich für eine erneuerbare Heizung entscheidet, muss sich um die Bio-Treppe keine Gedanken machen. Wärmepumpen, Fernwärmeanschlüsse und Pelletheizungen erfüllen die Anforderungen automatisch. Auch für Hybridheizungen, die eine Wärmepumpe oder eine Solarthermieanlage mit einer fossilen Heizung kombinieren, sieht das Gesetz Erleichterungen vor. Ist beispielsweise die Solarthermieanlage ausreichend groß dimensioniert, entfallen die ersten beiden Stufen der Bio-Treppen-Pflicht bis Ende 2034 vollständig.

Kein Handlungsbedarf bei bestehenden Heizungen

Dies ist wahrscheinlich der wichtigste Punkt für die überwiegende Mehrheit der Hausbesitzer: Wer eine funktionierende Heizung im Keller hat, muss nichts unternehmen. Es gibt keine Pflicht, sie auszutauschen, umzurüsten oder mit erneuerbaren Brennstoffen zu betreiben. Das Betriebsverbot für über 30 Jahre alte, ineffiziente Heizkessel aus dem alten Gebäudeenergiegesetz wurde mit dem GModG ersatzlos gestrichen.

Auch alle Heizungen, die zwischen dem 1. Januar 2024 und dem 29. Juli 2026 eingebaut wurden, unterliegen nicht der Bio-Treppe. Fachleute schätzen, dass in dieser Zeit rund 900.000 fossile Heizungen neu installiert wurden. Für diese Anlagen gelten nun keine Anforderungen an die Nutzung erneuerbarer Brennstoffe mehr.

Pflichten bei Sanierung und Kauf von Bestandsgebäuden

Auch wenn die 65-Prozent-Regel und das Betriebsverbot für alte Heizkessel entfallen sind, gibt es weiterhin zwei klassische Nachrüstpflichten, die viele Alteigentümer*innen und vor allem Immobilienkäufer*innen treffen können:

Dämmung der obersten Geschossdecke

Ist der Dachboden über beheizten Räumen ungedämmt, aber zugänglich, muss die oberste Geschossdecke nachträglich gedämmt werden. Alternativ kann auch das darüberliegende Dach gedämmt werden. Wer diese Pflicht ignoriert, riskiert ein Bußgeld.

Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren

Ungedämmte Heizungsrohre in unbeheizten Bereichen wie dem Keller müssen wärmegedämmt sein. Diese Vorgabe ist seit vielen Jahren Standard und bleibt unverändert.

Wichtig ist die sogenannte Selbstnutzer-Ausnahme: Wer sein Ein- oder Zweifamilienhaus bereits seit dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt, ist von diesen Pflichten befreit. Erst wenn das Haus nach diesem Stichtag den/die Besitzer*in wechselt, etwa durch Kauf, Erbschaft oder Schenkung, muss der/die neue Eigentümer*in die Nachrüstungen innerhalb von zwei Jahren vornehmen. Maßgeblich für den Fristbeginn ist in der Regel der Grundbucheintrag.

Zusätzlich greifen bestimmte Anforderungen, sobald mehr als 10 Prozent der Fläche eines Außenbauteils verändert werden. Wer zum Beispiel die Fassade oder das Dach saniert, muss Anforderungen an die Wärmedämmung einhalten, auch bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern.

Neubau: Neue Anforderungen und Solarpflicht ab 2030

Für Neubauten gilt weiter das bekannte Prinzip des Referenzgebäudes – ein rechnerisches Vergleichsgebäude, dessen Energiebedarf ein neues Haus nicht überschreiten darf. Ab dem 1. Januar 2027 werden die Berechnungsgrundlagen (Primärenergiefaktoren) angepasst; das Anforderungsniveau bleibt aber gleich.

Für den Neubau von Wohngebäuden gelten weiterhin strenge Vorgaben zur Energieeffizienz, zu denen ab 2030 eine bundesweite Solarpflicht hinzukommt. Wirklich neu ist diese Solarpflicht aber nur in wenigen Bundesländern. In den meisten Bundesländern gibt es bereits ähnliche oder sogar deutlich strengere Pflichten, bei Neubauten oder auch bei Dachsanierungen eine Solaranlage zu installieren. Ausnahmen sind jeweils möglich, wenn die Installation technisch nicht umsetzbar oder wirtschaftlich unzumutbar ist.

Ebenfalls ab 2030 greift eine neue europäische Vorgabe, nach der neue Wohngebäude an ihrem Standort keine CO₂-Emissionen aus fossilen Brennstoffen mehr verursachen dürfen. Fossile Gas- oder Ölheizungen dürfen dann in Neubauten nicht mehr installiert werden.

Was ändert sich für Vermieter*innen?

Wer eine Wohnung vermietet und nach dem 29. Juli 2026 eine neue fossile Heizung einbaut, muss sich ab 2028 immer stärker an den Heizkosten der Mieter*innen beteiligen. Diese Regelung findet sich nicht im GModG selbst, sondern in einem ergänzenden Gesetz zur Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Mieter*innen und Vermieter*innen. Kurzgefasst:

• Ab 1. Januar 2028 teilen sich Vermietende und Mietende die Erdgas-Netzentgelte und die CO₂-Kosten jeweils zur Hälfte.
• Ab 1. Januar 2029 werden auch die Kosten für erneuerbare Brennstoffe aus der „Bio-Treppe“ je zur Hälfte von Mietenden und Vermietenden getragen, solange der Bio-Anteil nicht mehr als 30 Prozent beträgt.

Die Regelung gilt nur für neu eingebaute fossile Heizungen. Sie soll Mieter*innen vor stark steigenden Nebenkosten schützen und gleichzeitig für Vermieter*innen einen Anreiz setzen, in klimafreundlichere Heizsysteme zu investieren. Vermieter*innen, die dennoch eine neue Gas- oder Ölheizung einbauen lassen, müssen mit steigenden Betriebskosten rechnen.

Nachweise, Kontrollen und Bußgelder

Wer eine Heizung einbaut, eine Dämmung nachrüstet oder andere energetisch relevante Arbeiten am Gebäude vornehmen lässt, bekommt vom Handwerksbetrieb eine sogenannte Unternehmererklärung. Sie bestätigt, dass die durchgeführten Arbeiten den gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Diese Bescheinigung müssen Eigentümer*innen zehn Jahre lang aufbewahren und auf Verlangen der Behörde vorlegen können.

Bei fossilen Heizungen prüft der Schornsteinfegerbetrieb im Rahmen der regulären Feuerstättenschau, ob die Vorgaben eingehalten werden. Bei Verstößen sieht das Gesetz drei Bußgeldstufen vor: Bis zu 50.000 Euro drohen bei den schwersten Verstößen, bis zu 10.000 Euro werden fällig, wenn zum Beispiel der Energieausweis fehlerhaft ist. Für die übrigen Verstöße können bis zu 5.000 Euro anfallen.

Häufige Missverständnisse zum GModG

Ähnlich wie beim Gebäudeenergiegesetz gibt es auch beim neuen Gebäudemodernisierungsgesetz viele offene Fragen. Im Folgenden finden Sie die Antworten auf die am häufigsten gestellten Fragen.

Was Hausbesitzer*innen jetzt tun sollten

Für die meisten Hauseigentümer*innen wirkt das GModG zunächst wie eine Erleichterung, denn es besteht keine Pflicht mehr, erneuerbare Heizungen einzubauen oder alte, ineffiziente Heizkessel auszutauschen. Wer einen Heizungstausch vor sich hat, hat wieder die volle Auswahl an Technologien, sollte aber nicht nur auf die Investitionskosten schauen.  

Denn der nun wieder zulässige Einbau von Öl- und Gasheizungen birgt ein großes Kostenrisiko. Mit einer neuen Verbrennungsheizung bindet man sich langfristig an einen fossilen Brennstoff, der aufgrund steigender CO₂-Preise und Gas-Netzentgelte absehbar immer teurer werden wird. Hinzu kommen ab 2029 deutliche Mehrkosten für den steigenden Anteil erneuerbarer Brennstoffe aus der „Bio-Treppe“. Diese Mehrkosten müssen auch Vermietende zur Hälfte mittragen.

Ausblick: kein Grund zur Panik

Am Ende ist die Ausgangslage besser, als sie klingt. Die Panik der letzten Jahre war schon damals übertrieben und jetzt ist sie erst recht unangebracht. Wer eine funktionierende Heizung hat, kann in Ruhe weiterheizen. Wer ohnehin über eine neue Anlage nachdenkt, sollte sich Zeit nehmen, gut vergleichen und im Zweifel eine unabhängige Energieberatung in Anspruch nehmen. Denn die eigentliche Frage ist nicht, was das Gesetz erlaubt, sondern was sich in zehn oder zwanzig Jahren noch rechnet.