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Dämmpflicht für Wohngebäude: Pflichten und Vorschriften

In Deutschland gibt es keine allgemeine Dämmpflicht. Doch das Gebäudeenergiegesetz schreibt Haus- und Wohnungseigentümer*innen in bestimmten Fällen das Dämmen vor: entweder generell oder beim Sanieren. Erfahren Sie alles über Pflichten, Ausnahmen und wo es sich auch ohne Vorschrift finanziell lohnt, zu dämmen.

So viel Heizenergie können Sie durch Dämmen sparen:

Die wichtigsten Fakten auf einen Blick

  • Dach oder oberste Geschossdecke dämmen: Pflicht
  • Fassade dämmen bei Instandsetzung von mehr als 10 Prozent der Fassadenfläche: Pflicht
  • nach Hauskauf zwei Jahre Übergangsfrist für neue Hauseigentümer*innen Dämmpflichten einzuhalten
  • fehlende Dämmung: Bußgeld bis zu 50.000 Euro möglich
  • Wohnungseigentümer*innen: Beschluss zum nachträglichen Dämmen vereinfacht

Ist Dämmen Pflicht?

Eine allgemeine Dämmpflicht gibt es nicht. Das Gebäudeenergiegesetz schreibt jedoch vor, bestimmte Bauteile zu dämmen und dabei in der Regel einen U-Wert (Wärmedurchgangskoeffizient) von maximal 0,24 W/(m²K) einzuhalten. Es besteht eine Dämmpflicht für:

Warum ist Dämmen sinnvoll?

Die richtige Dämmung

  • schützt vor Hitze und Kälte,
  • senkt Heizkosten,
  • erhöht den Wohnkomfort,
  • steigert den Wert von Immobilien und
  • leistet einen wichtigen Beitrag für den Klimaschutz.

Zudem gibt es staatliche Förderungen in Form von zinsgünstigen Krediten und Zuschüssen, die nicht zurückgezahlt werden müssen. Voraussetzung dafür ist die Einhaltung der Mindeststandards.

Dämmpflicht laut Gebäudeenergiegesetz

Ab 1. November 2020 regelt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) die Pflichten und Vorgaben für die Gebäudedämmung. Bezüglich Dämmvorschriften gelten weiterhin die Werte der EnEV 2016. Das GEG bündelt die bisherigen drei wichtigsten Gesetze zur Energieeffizienz im Gebäudebereich:

  • das Energieeinsparungsgesetz (EnEG)
  • die Energieeinsparverordnung (EnEV) und
  • das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG).

Wann ist Dämmen Pflicht?

Obwohl es in Deutschland keine allgemeine Pflicht zum Dämmen gibt, schreibt das Gebäudeenergiegesetz in einigen Bereichen eine Dämmung vor. Das gilt für Hausbesitzer*innen ebenso wie für Wohnungseigentümergemeinschaften. Werden mehr als zehn Prozent der Bauteilfläche (also beispielsweise der Fassade) erneuert, muss diese die energetischen Vorgaben erfüllen. In der Regel gilt es einen maximalen U-Wert von maximal 0,24 W/(m²K) einzuhalten. Dabei steht es frei, konventionelle oder ökologische Dämmstoffe einzusetzen.

Dämmpflicht laut Gebäudeenergiegesetz:
Dach oder oberste Geschossdecke
Fassade (√)
Heiz- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen
Kellerdecke ×

Nach einem Hauskauf haben neue Eigentümer*innen zwei Jahre Zeit, der Dämmpflicht und weiteren Vorschriften aus dem Gebäudeenergiegesetz nachzukommen – wie beispielsweise dem Tausch von alten Heizkesseln. Vorsicht: Sobald beispielsweise mehr als 10 Prozent der Fassade erneuert wird, muss diese gedämmt werden – unabhängig von Übergangsfristen. Die Dämmpflicht nicht einzuhalten ist kein „Kavaliersdelikt“, sondern wird als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld bis zu 50.000 Euro geahndet.

Dämmpflichten beim Wohnungskauf

Beim Wohnungskauf gelten grundsätzlich die gleichen Dämmpflichten des Gebäudeenergiegesetzes. Käufer*innen gehört mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung auch ein Teil des Grundstücks und Gebäudes. Ebenso sind sie automatisch Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft. Kosten für Maßnahmen zum Sanieren und Dämmen werden gemeinschaftlich getragen. Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollten Sie sich vor dem Kauf durch persönliche Besichtigung und Nachfragen beim Verwalter informieren über:

  • den Energieausweis
  • Zustand von Dach und Fassade
  • geplante oder jüngst abgeschlossene Sanierungsmaßnahmen
  • Höhe eventueller Umlagen für Instandsetzungsvorhaben
  • eventuell anfallende Sonderumlage für Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten
  • die allgemeine finanzielle Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft

Ausnahmen für die Dämmpflicht gelten,

  • wenn Eigentümer*innen von Ein- und Zweifamilienhäusern schon vor Februar 2002 selbst darin gewohnt haben. Für Mehrfamilienhäuser und Wohnungseigentümergemeinschaften gilt diese Ausnahme nicht.
  • wenn Dach oder oberste Geschossdecke den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 einhalten.
  • wenn bei einem denkmalgeschützten Gebäude der Aufwand unverhältnismäßig groß ist und das Erscheinungsbild beeinträchtigt würde. Wann diese Ausnahmen gelten, hängt stark vom Einzelfall und den örtlichen Gegebenheiten ab.

Was ist der U-Wert beziehungsweise Wärmedurchgangskoeffizient?

Der U-Wert (auch Wärmedurchgangskoeffizient genannt) zeigt an, wie viel Wärme durch ein Bauteil geht. Er wird in Watt pro Quadratmeter und Kelvin (W/(m2K)) angegeben. Je kleiner der U-Wert, desto größer die Dämmwirkung. Der U-Wert darf höchstens bei 0,24 W/(m2K) für Dach beziehungsweise oberste Geschossdecke und für die Fassade (nach dem Sanieren) liegen. So schreibt es das Gebäudeenergiegesetz (vormals Energieeinsparverordnung) vor.

Dach oder oberste Geschossdecke dämmen: Pflicht

Handwerker dämmt Dach: Dämmpflicht erfüllt
  • Dach oder oberste Geschossdecke zu dämmen ist laut Gebäudeenergiegesetz Pflicht.
  • Dabei muss ein U-Wert von maximal 0,24 W/(m²K) erreicht werden.
  • Ausnahme: der Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 wird bereits eingehalten.

Ist der Dachboden unbewohnt, ist es finanziell deutlich günstiger die oberste Geschossdecke zu dämmen. Wird der Dachboden allerdings zu Wohnraum umgebaut, ist das Dach entsprechend der Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes zu dämmen.

Unterscheidung von Mindestwärmeschutz und Dämmpflicht

Der Mindestwärmeschutz soll hauptsächlich Gebäudeteile vor Feuchtigkeit wie Tauwasser bewahren und das Entstehen von Schimmelpilz vermeiden. Er entspricht jedoch nicht einem heutigen Dämmstandard und spart demzufolge weniger Heizkosten. Daher ist Dämmen oft wirtschaftlich und ökologisch sinnvoller.

Erfüllt der Mindestwärmeschutz nicht die minimalen Anforderungen nach DIN 4108-2: 2013-02, ist es unzureichend ihn nur entsprechend auszubessern – dann ist Dämmen Pflicht.

Fassade dämmen: Pflicht mit Ausnahme

  • Die Fassade zu dämmen ist nur dann Pflicht, wenn im Zuge von Instandsetzung mehr als 10 Prozent der Fläche erneuert wird.
  • Laut Gebäudeenergiegesetz muss die Außendämmung dann einen U-Wert von maximal 0,24 W/(m²K) einhalten.
  • Ausnahme: Wird beim Instandsetzen einer nicht gedämmten Fassade beispielsweise nur ein kleiner Riss ausgebessert, muss sie anschließend nicht gedämmt werden.

Für Wohnungseigentümergemeinschaften ist es ab 1. November 2020 einfacher, das nachträgliche Dämmen der Fassade und andere Modernisierungsmaßnahmen zu beschließen. Laut überarbeitetem Wohnungseigentümergesetz benötigt es dafür keine Mehrheit mehr. Allerdings tragen die Befürworter die Kosten dann allein. Wird eine Zweidrittelmehrheit erreicht, die mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile hält, müssen alle Eigentümer*innen für eine Modernisierung zahlen. Weiterhin dürfen die Kosten aber nicht unverhältnismäßig sein.

Alles, was Sie über das Dämmen der Fassade wissen müssen, lesen Sie im Artikel „Fassadendämmung: Alles zu Vorschriften, Kosten und Förderung“. 

Heizungs- und Warmwasserrohre dämmen: Pflicht

  • Rohre für Heiz- und Warmwasser in unbeheizten Räumen müssen laut Gebäudeenergiegesetz gedämmt sein.
  • Die Mindeststärke der Dämmschicht ist vom Innendurchmesser der Rohre und von verschiedenen Szenarios abhängig. Die genauen Angaben finden sich im Gesetzestext in Anlage 8.

Sind die Leitungen nicht ausreichend gedämmt, können die unnötigen Wärmeverluste zu Streitpunkten bei der Heizkostenabrechnung in Wohnungseigentümergemeinschaften oder bei Mieter*innen führen. Im schlimmsten Fall wird die Heizkostenabrechnung angefochten .

Die Kosten für die Isolierung der Heizungsrohre amortisieren sich bereits in der ersten Heizperiode, da das Dämmmaterial sehr günstig ist. Geschickte Heimwerker*innen können zudem Heizungs- und Warmwasserrohre leicht selbst dämmen.

Kellerdecke dämmen: keine Pflicht

  • Die Kellerdecke zu dämmen ist keine Pflicht.

Der Keller ist allerdings ein oft unterschätztes Wärmeleck – mit der richtigen Dämmung lassen sich die Wärmeverluste der Kellerdecke mitunter halbieren. Geschickte Heimwerker*innen können die Kellerdecke in unbeheizten Kellern zudem in Eigenregie günstig nachträglich dämmen.

Im Artikel „Kellerdeckendämmung: Alles zu Umsetzung, Kosten und Förderung“ finden Sie alles Wissenswerte.

Müssen Mieter*innen ihre Wohnungen dämmen?

Mieter*innen müssen ihre Wohnungen nicht dämmen. Allerdings lassen sich beispielsweise durch das Abdichten der Fenster und das Dämmen der Rollladenkästen Heizkosten sparen. Wichtig: Sprechen Sie alle Maßnahmen vorher mit den Vermietenden ab. Mehr dazu im Artikel „Wärmedämmung für Mietende“.

Da es für Eigentümer*innen keine allgemeine Dämmpflicht gibt, können Mieter*innen in den meisten Fällen keine energetische Sanierung verlangen, die über die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes hinausgehen. Allerdings gibt es viele gute Gründe für das Dämmen.

Autor: Jens Brehl

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