30.09.2026 Lesedauer: min Jens Hakenes
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Sanieren ist eigentlich etwas sehr Individuelles: Denn fast kein Gebäude gleicht dem anderen. Ein maßgeschneiderter Plan und passende Maßnahmen sind nötig. Doch einiges davon lässt sich in Serie erledigen – und damit schneller und günstiger. Auch dank passender Förderung für das sogenannte serielle Sanieren.
Baugerüste für viele Monate am Haus, mindestens genauso lang viel Lärm und jede Menge Dreck – das lässt sich bei aufwendigen Sanierungen von Gebäuden bisher kaum vermeiden. Mit dem seriellen Sanieren könnte sich das allerdings ändern: Die Arbeiten vor Ort dauern nur wenige Wochen. Aber wie geht das?
Serielles Sanieren heißt, bestehende Gebäude mit vorgefertigten Modulen für Fassade, Dach und Haustechnik zu sanieren. Im Gegensatz zum herkömmlichen Sanieren werden die einzelnen Teile nicht Stück für Stück am Gebäude angebracht. Stattdessen werden sie in einem Werk zu größeren Modulen zusammengefügt, zum Gebäude transportiert und dann montiert. So geht das Sanieren vor Ort schneller. Durch das serielle Fertigen der großflächigen Module sinken auch die Kosten.
Damit die serielle Sanierung funktioniert, sind möglichst viele Schritte zu digitalisieren und zu automatisieren. Die Grundlage bilden das digitale Aufmaß vor Ort und die digitale Planung der einzelnen Module für Fassade, Dach und Haustechnik (wie etwas die Heizung). So lassen sich großflächige Module in einem Werk seriell vorfertigen und dann vor Ort in kurzer Zeit montieren.
Bei bestehenden Gebäuden gibt es selten umfassende Pläne, die für eine serielle Sanierung ausreichen. Deswegen kommt im ersten Schritt moderne Messtechnik zum Einsatz. Mit einem 3D-Laserscanner am Boden und einer Drohne über dem Dach lässt sich ein Gebäude digital abbilden: bei vergleichsweise wenig Zeitaufwand und millimetergenau.
Mit den Daten lassen sich die einzelnen Module planen. Hilfreich sind dabei standardisierte Verfahren und der digitale Vergleich mit ähnlichen Baustellen. So lassen sich deutlich schneller Pläne entwerfen und Angebote erstellen. Hintergrund ist das sogenannte Building Information Modelling (BIM). Damit lassen sich in einem Modell einmalig sämtliche Daten zu einem Gebäude sammeln. Die können dann immer wieder für Sanierungen genutzt werden, ohne aufwendig neu vermessen zu müssen – vom Neubau beziehungsweise von der Sanierung bis zum Umbau oder Abriss.
Beim Neubau von Fertighäusern ist die serielle Fertigung bereits Alltag. Dabei werden teilautomatisiert einzelne Module für ein komplettes Haus erstellt. Der große Unterschied: Beim seriellen Sanieren ist fast jedes Modul ein Unikat – passend zu einem bestehenden Gebäude. Die Vorfertigung muss also flexibler sein als bei einem Fertighaus. Trotzdem sollte sie hochautomatisiert sein: etwa durch den Einsatz von Robotern wie im Fahrzeug- oder Möbelbau. Noch sind diese aber die Ausnahme.
Für die Haustechnik gibt es ebenfalls vorgefertigte Module. So kann etwa ein Dachmodul komplett mit Photovoltaik, Wärmepumpe, Warmwasserspeicher und Smart Meter ausgerüstet sein.
Die einzelnen Module für die serielle Sanierung kommen per Lastwagen aus dem Werk zur Baustelle. Mit Hilfe eines Baukrans werden sie dann montiert. So lässt sich die Dauer der Sanierung auf wenige Tage verkürzen. Allerdings sind ein paar Vorarbeiten nötig:
So kann eine komplette serielle Sanierung vom Vermessen bis zur Montage innerhalb von nur vier Monaten abgeschlossen sein. Das zeigt ein Pilotprojekt in Mönchengladbach. Laut Expert*innen sind aktuell schon vier Mehrfamilienhäuser in nur vier bis fünf Monaten sanierbar – deutlich schneller als bei einer herkömmlichen Sanierung. In Zukunft soll es noch schneller gehen: Kleine Mehrfamilienhäuser mit zwanzig Wohneinheiten könnten innerhalb von zwei Monaten seriell saniert werden; mit nur noch einem Tag für die Montage vor Ort.
Serielles Sanieren bringt einige Vorteile mit sich. Aber es gibt auch Nachteile, vor allem durch die in Deutschland verspätete Markteinführung, einige rechtliche Hemmnisse und fehlende Erfahrungen.
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Durch serielles Sanieren können die Kosten für eine Sanierung um etwa 10 bis 30 Prozent sinken. Das zeigen bisherige Auswertungen und fundierte Schätzungen. Ziel ist es, die Kosten zu mindestens 80 bis 90 Prozent durch Einsparungen bei Energie und Instandhaltung auszugleichen. So soll es einfacher werden, Sanierungen weitgehend warmmietenneutral und sozialverträglich zu gestalten. Bei der laufenden Marktentwicklung hilft die Förderung, um Unternehmen die nötigen Investitionen in Digitalisierung und Automatisierung zu ermöglichen.
Beispiele aus den Niederlanden zeigen, dass die Kosten für serielles Sanieren bereits stark gesunken sind: für eine durchschnittliche Wohneinheit von rund 120.000 Euro (2010) auf etwa 70.000 Euro (2019). Grund dafür sind vor allem die niedrigeren Arbeitskosten im Vergleich zu normalen Sanierungen. Am größten ist das Sparpotenzial bei der Fassade und bei der Montage vor Ort.
Was zu tun ist für niedrigere Kosten bei der seriellen Sanierung, zeigen Erfahrungen aus den Niederlanden, Frankreich, Belgien, Deutschland und Großbritannien. Zu finden sind die Berichte in der Umweltbundesamt-Studie „Serielle Sanierung in Europa und Deutschland“:
Denn noch läuft die Vorfertigung der Fassade oft manuell statt industriell ab: Roboter sind eher die Ausnahme. Häufiger kommen einzelne CNC-Maschinen zum Einsatz. Größere Mengen könnten vor allem bei der Haustechnik (wie der Heizung) die Kosten weiter sinken lassen (Kostendegression).
Zum Vergleich der Kosten einer seriellen Sanierung mit einer herkömmlichen Sanierung liegen vor allem ältere Zahlen vor. Für herkömmliches Sanieren lagen die Kosten im Jahr 2018 zwischen 500 und 1.400 Euro pro Quadratmeter. Dabei wurde jedoch kein Nullenergiehaus-Niveau erreicht. Bei Energiesprong-Gebäuden in den Niederlanden ergaben sich damals Kosten von unter 1.000 Euro pro Quadratmeter.
Die Deutsche Energie-Agentur (dena) schätzt, dass die Kosten für serielles und herkömmliches Sanieren inzwischen zumindest gleich hoch sind. Grund dafür ist die Förderung mit Zuschüssen und deutlich günstigeren Krediten. Eine Auswertung von Projekten nach 2023 zeigt Kosten für eine serielle Sanierung zwischen rund 1.260 und 1.860 Euro pro Quadratmeter.
Für einen Kosten-Vergleich ist auch wichtig, welche Sanierungskosten sowieso entstehen und wie viel Energie nachher eingespart wird. Diese Sowieso-Kosten (wie etwa eine Dacherneuerung oder der Fassadenanstrich) sind allerdings sehr stark vom jeweiligen Gebäude abhängig.
Für den Energieverbrauch einer durchschnittlichen Wohneinheit zeigen frühere Auswertungen, dass in den Niederlanden rund 15.700 und in Frankreich und Großbritannien etwa 19.000 Kilowattstunden (kWh) Endenergie pro Jahr eingespart werden. Werte aus den Niederlanden belegen eine Reduktion des Endenergieverbrauchs von rund 152 auf 37 kWh je Quadratmeter und Jahr (kWh/m2a). Auch bei deutschen Pilotprojekten wird der sogenannte NetZero-Standard angestrebt – und laut ersten Auswertungen auch erreicht beziehungsweise sogar übertroffen.
Zum Sanierungs-RechnerVorbild für das serielle Sanieren ist ein Projekt aus den Niederlanden: Im Jahr 2010 starteten die niederländische Regierung und die Wissens- und Netzwerkorganisation Platform31 den „Energiesprong“ (zu Deutsch: Energiesprung). Inzwischen heißt es dort „Stroomversnelling“ und ist dafür verantwortlich, dass bereits mehr als 5.000 Wohnhäuser zu Nullenergiehäusern saniert wurden. Viele Erfahrungen und Beispiele für serielles Sanieren stammen daher aus den Niederlanden. Die Deutsche Energie-Agentur (dena) hat den Begriff „Energiesprong“ für die ersten deutschen Pilotprojekte übernommen.
Das Energiesprong-Prinzip geht beim seriellen Sanieren noch einige Schritte weiter als oben beschrieben. Es genügt dabei nicht, nur die Gebäudehülle zu sanieren. Eine Sanierung nach dem Energiesprong-Prinzip muss auch den NetZero-Standard (auch NZE: Net Zero Energy) erreichen. Das heißt: eine ausgeglichene energetische Jahresbilanz, was dem deutschen Begriff Nullenergiehaus entspricht.
NetZero steht dabei für alle Energieverbräuche: von Heizung, Lüftung, Warmwasser und Strom. Für den Ausgleich sorgt vor allem regenerativ erzeugte Energie. Um NetZero zu erreichen, ist daher eine entsprechende Haustechnik nötig.
Das Energiesprong-Prinzip setzt dafür auf verschiedene Bausteine:
Wie erste Auswertungen der dena zeigen, wird bei auch bei den deutschen Pilotprojekten der NetZero-Standard erreicht oder sogar übererfüllt.
Ziel des Energiesprong-Prinzips ist eine möglichst kostenneutrale Lösung. Die Sanierungskosten werden durch niedrigere Energiekosten für die Bewohner*innen zu etwa 80 bis 90 Prozent ausgeglichen. Es muss also mindestens so viel Energie eingespart werden, wie vorher auch berechnet worden ist. Deswegen ist das Monitoring ein wichtiger Baustein.
Für die laufenden Kosten gibt es häufig Serviceverträge, die Wartung, Instandhaltung, Monitoring und Energiemanagement abdecken. Üblich sind auch Contracting-Modelle: So werden die Kosten für die gesamte serielle Sanierung vom Anbieter übernommen. Über einen höheren Wärme- und Strompreis für die Hauseigentümer*innen oder Mieter*innen werden diese langfristig zurückbezahlt.
Damit sich eine Energiesprong-Sanierung garantiert rechnet, sind bisher nur ausgewählte Gebäude dafür infrage gekommen:
Vorteilhaft sind außerdem eine Zentralheizung, ein unbewohntes Dachgeschoss und genügend Platz für einen Wärmecontainer.
Mit dem bundesweiten Förderbonus für serielle Sanierung kommen auch andere Gebäude infrage.
In den Niederlanden, Frankreich und Großbritannien zielt das Energiesprong-Prinzip bisher vor allem auf Einfamilienhäuser ab – möglichst mit ähnlicher Geometrie, also etwa Reihenhäuser.
Ein Beispiel dafür sind diese Einfamilienhäuser in Nottingham. An dem unsanierten Gebäude auf der linken Seite lässt sich der vorherige Zustand gut erkennen. Inzwischen sind in Nottingham rund 200 stadteigene Gebäude seriell saniert. Das Projekt zeigt, wie serielle Sanierung auch beim sozialen Wohnungsbau helfen kann.
Bei den Energiesprong-Pilotprojekten in Deutschland stehen Mehrfamilienhäuser im Mittelpunkt. Zielgruppe sind vor allem Wohnungsunternehmen. Denn hier bestimmt eine relativ kleine Zahl von Entscheider*innen über die Sanierung einer sehr großen Zahl von Gebäuden.
Die deutschen Energiesprong-Macher halten besonders kleinere Mehrfamilienhäuser aus den 1950er-, 60er- und 70er-Jahren für geeignet. Denn die haben meist noch eine einfache Gebäudehülle und einen eher hohen Energieverbrauch von etwa 130 kWh/m2a. Davon gibt es in Deutschland schätzungsweise 500.000 mit drei Millionen Wohnungen.
Das serielle Sanieren von Einfamilienhäusern ist für die deutschen Expert*innen der nächste wichtige Entwicklungsschritt. So sollen nach und nach auch komplexere Arten von Gebäuden angegangen werden. Der Vorteil beim Einfamilienhaus ist, dass es sich um einen noch größeren Markt handelt. Hersteller wie Heizungsunternehmen dürften deswegen zunehmend in Forschung und Entwicklung der seriellen Sanierung investieren.
Die ersten Projekte sind bereits umgesetzt und können sich sehen lassen. Eines davon ist das Eigenheim von Karl-Heinz Burger und seiner Frau. Gemeinsam mit Komplettanbieter Taglieber Holzbau GmbH brachten sie das 1958 erbaute Haus in nur neun Monaten auf KfW-Effizienzhaus-55-Standard und wohnen seitdem klimaneutral.
"Wir waren von der superschnellen Bauweise beeindruckt – während wir noch das Haus ausgeräumt und vorbereitet haben, sind in der Fabrik schon unsere Fassadenelemente entstanden. Wir sind sehr stolz auf unser neues altes Haus”, sagt Karl-Heinz Burger.
Wer wie Karl-Heinz Burger und seine Frau modernisieren möchte, für den hat die dena einen Serielles-Sanieren-Schnellcheck erstellt:
Als erstes Energiesprong-Projekt in Deutschland gelten drei Mehrfamilienhäuser in Hameln in Niedersachsen: insgesamt zwölf Wohnungen mit einer Wohnfläche von 612 Quadratmetern in Gebäuden aus den 1930er-Jahren. Für die serielle Sanierung für die asargo Gruppe bis Februar 2021 wurden vorgefertigte Module für Dach und Fassade sowie für nachhaltige Heiztechnik und Stromerzeugung genutzt.
Inzwischen listet die dena bereits mehr als 50 Beispiele für abgeschlossene, laufende oder geplante Projekte mit Mehrfamilienhäusern auf.
Geeignet ist die serielle Sanierung vor allem für architektonisch einfache und typenähnliche Gebäude. Bisher sind das vor allem Wohngebäude: Einfamilienhäuser in den Niederlanden, Großbritannien und Frankreich – Mehrfamilienhäuser in Deutschland. Aber auch Nichtwohngebäude wurden und werden bereits seriell saniert, wie die Beispiele zeigen.
Nach Angaben der dena sind in Deutschland etwa 30 Prozent aller Gebäude für die serielle Sanierung geeignet. Also auch ein großer Teil der rund 15 Millionen Ein- und Zweifamilienhäuser, besonders Reihenhäuser.
Eine bundesweite Förderung für serielles Sanieren an sich gibt es erst seit 2023. Nur in Baden-Württemberg waren auch für Privatleute schon länger Zuschüsse zu haben. Die Bundesförderung dagegen zielte bisher vor allem auf Unternehmen ab. Nun sind Zuschüsse von bis zu 40 Prozent möglich.
Mit der „Bundesförderung für effiziente Gebäude“ (BEG) gibt es seit dem 1. Januar 2023 zum ersten Mal eine bundesweite Förderung für serielle Sanierungen für private Haushalte.
Der Förderbonus für serielle Sanierungen (SerSan-Bonus) beträgt 5 bis 15 Prozent. Der BEG-Förderbonus ergänzt den Tilgungszuschuss von 5 bis 15 Prozent für ein Effizienzhaus 70, 55 oder 40 mit Erneuerbaren Energien (EE) oder Nachhaltigkeits-Klasse (NK). Er kann außerdem kombiniert werden mit dem Bonus von 10 Prozent für Worst Performing Building (WPB). Mit dem Förderbonus serielle Sanierung ergibt sich so ein maximaler Zuschuss von 40 Prozent.
Dazu kommen vergünstigte Kredite der KfW mit einem Zinsvorteil von bis zu drei Prozentpunkten. Beides kann zudem mit regionalen Fördermitteln kombiniert werden.
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Die spezielle Förderung für serielles Sanieren in Deutschland kann mit anderen Förderungen kombiniert werden: zum Beispiel mit Fördermitteln des BAFA für Energieeffizienz, Smart-Home-Lösungen oder Energieberatung. Die wichtigste Förderung fürs Sanieren von Wohngebäuden ist die bereits oben erwähnte BEG-Förderung. Die Förderhöhe ist abhängig von der Energieeffizienz des Gebäudes nach der Sanierung.
Je nach Umfang der Sanierung können auch einzelne Maßnahmen oder Module gefördert werden. So gibt es etwa über die BEG vom BAFA 20 Prozent für den Einbau digitaler Systeme. Das sind zum Beispiel Smart-Home-Lösungen wie Smart Meter oder smarte Thermostate.
Auch europäische Fördertöpfe können für eine serielle Sanierung infrage kommen. So hat ein Programm der Europäischen Union (EU) namens „INTERREG NWE ‚Mustbe0‘“ das Energiesprong-Pilotprojekt in Hameln gefördert. Diese EU-Förderung ist jedoch im Jahr 2022 ausgelaufen. Auch die BAFA-Förderung und die älteste regionale Förderung in Baden-Württemberg gibt es nicht mehr.
In den Niederlanden sind seit 2013 bereits mehr als 5.000 Gebäude seriell saniert worden. In anderen Ländern wie Deutschland, Frankreich und Großbritannien sowie Italien, USA und Kanada gab es dagegen lange nur einige wenige Pilotprojekte für serielles Sanieren – aber auch zum Teil sehr ambitionierte Pläne.
So sollten in Deutschland eigentlich bis zum Jahr 2023 rund 17.000 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern seriell saniert werden. Dazu hatten sich 22 Wohnungsunternehmen in einem sogenannten Volume Deal verpflichtet. Wegen der Corona-Pandemie, gestiegener Kosten und Lieferschwierigkeiten steigen die Zahlen laut dena erst jetzt deutlich an.
Mitte 2026 waren demnach
Neben vielen Mehrfamilienhäusern sind inzwischen auch schon einige Einfamilienhäuser und Nichtwohngebäude seriell saniert.
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Um serielles Sanieren in großem Stil zu ermöglichen, ist der rechtliche Rahmen in Deutschland an einigen Stellen anzupassen. Das zeigen vor allem Erfahrungen aus den Niederlanden. Das erfolgreiche niederländische Modell wäre in Deutschland aktuell nicht umsetzbar. Denn hierzulande ist die Versorgung mit Strom und Wärme in vermieteten Gebäuden streng voneinander getrennt.
Laut einer co2online-Studie für das Umweltbundesamt gibt es vor allem drei Baustellen beim rechtlichen Rahmen für die serielle Sanierung in Deutschland:
In einem besser geeigneten rechtlichen Rahmen sollten etwa die Kosten für serielles Sanieren erfolgsbasiert umlagefähig sein, also auf die Miete umgelegt werden können. Für den flächendeckenden Einsatz von Photovoltaik wäre es außerdem sinnvoll, den Stromverbrauch als Teil der Nebenkosten abrechnen zu können. Expert*innen empfehlen dazu unter anderem eine Reform des Mieterstromgesetzes oder einen Volleinspeisetarif für kleinere Photovoltaikanlagen.
Expert*innen empfehlen zudem das Harmonisieren der Landesbauordnungen. Denn je nach Bundesland müssen sich Planer*innen und Hersteller auf unterschiedliche Vorgaben einstellen. Das gilt besonders für den Brandschutz.
Auch digitale Baugenehmigungen wären für serielles Sanieren hilfreich. Bisher sind die Unterlagen in Papierform oder auf einem Datenträger als PDF-Datei einzureichen – und werden dann manuell geprüft. Das verzögert die Genehmigung häufig. Da beim seriellen Sanieren ohnehin digital geplant wird, wäre ein digitales Verfahren wesentlich schneller. Denn so könnte auch die Prüfung teilautomatisiert werden.
Serielles Bauen – oder auch „Prefabrication“ oder kurz Prefab genannt – gibt es schon deutlich länger. Das berühmteste Beispiel dürften Plattenbauten sein. Das Prinzip ist ganz ähnlich wie beim seriellen Sanieren: Das Gebäude wird nicht kleinteilig Stück für Stück vor Ort aufgebaut, sondern in einem Werk vorgefertigt. Diese Module lassen sich weitgehend automatisch und in großen Stückzahlen produzieren. So sinken die Kosten und die Dauer von Bauprojekten.
Die Bundesregierung plant weiterhin den Bau von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr. Dazu soll auch das serielle Bauen beitragen. Das könnte vor allem in Städten sehr viel Baulärm und lange Bauzeiten vermeiden.
Die Zahl der Anbieter für serielles Sanieren ist in Deutschland laut dena bereits deutlich gestiegen: bei den Gesamtlösungsanbietern zum Beispiel von 28 (Mitte 2023) auf 66. Eine Übersicht liefert die deutsche Energiesprong-Website, die verschiedene Arten von Anbietern auflistet: für einzelne Module und auch für Gesamt-Lösungen für serielles Sanieren.
Bevor Sie einen konkreten Anbieter suchen: Verschaffen Sie sich mit dem ModernisierungsCheck einen ersten Überblick über das Sanierungspotenzial Ihres Gebäudes. Im nächsten Schritt sollten Sie dann eine unabhängige Energieberatung vornehmen lassen.
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