Modernisieren in Eigentümergemeinschaften: FAQ

Welche Maßnahmen zur energetischen Modernisierung sind am besten für unser Gebäude? Wie viel kosten sie? Gibt es Fördermittel und wie kann die Eigentümergemeinschaft von den Maßnahmen überzeugt werden? Hier finden Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Welche Maßnahmen kann ich in meiner Wohnung umsetzen und wofür brauche ich die Genehmigung der Gemeinschaft?

Ohne Absprache mit der Eigentümergemeinschaft können alle Maßnahmen durchgeführt werden, die ausschließlich das Sondereigentum betreffen. Wie dieses genau definiert ist, regelt die jeweilige Teilungserklärung, die Bestandteil des Kaufvertrages ist. Beispielsweise können Zimmertüren abgedichtet oder erneuert werden, Durchlauferhitzer können gegen effizientere Geräte getauscht werden und eine Innendämmung kann angebracht werden.

Anders sieht es bei Wohnungstüren, Fenstern, gemeinschaftlich genutzter Heiztechnik und außen liegenden Dämmungen aus: Hier können Maßnahmen zur Sanierung in der Regel nur mit Zustimmung der Eigentümergemeinschaft angegangen werden. Allgemein gilt: Alle Maßnahmen, die das Sondereigentum betreffen, zahlen die jeweiligen (Sonder-)Eigentümer*innen – und alle Kosten für Maßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, muss die Gemeinschaft tragen.

Welche Modernisierungsmaßnahmen sind Pflicht?

Das regelt in Deutschland das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Hier ist rechtsverbindlich vorgeschrieben,

• dass oberste Geschossdecken einen gewissen Dämmstandard erreichen müssen und
• dass bislang ungedämmte Warmwasser- und Heizungsleitungen sowie deren Armaturen in unbeheizten Räumen gedämmt werden müssen.

Werden mehr als 10 % einer Bauteilfläche (z. B. Fassade, Dach) saniert, müssen Mindeststandards eingehalten werden. Alle relevanten Vorschriften mit den jeweiligen Detailvorgaben und Ausnahmen finden Sie in den Vorgaben des GModG.

Wie kann ich prüfen, welche Maßnahmen für unser Haus geeignet sind?

Über die Vorgaben des GModG hinaus lohnen sich weitere Modernisierungsmaßnahmen – für den Klimaschutz und auch finanziell. Die effizienteste Maßnahme ist in der Regel der Austausch alter Heizkessel: Handelt es sich um einen Standardkessel, rechnet sich der Tausch gegen einen modernen Brennwertkessel in der Regel schnell.

Heizsysteme, die erneuerbare Energien nutzen, wie Wärmepumpen oder Solaranlagen, können auch für Mehrfamilienhäuser eine gute Alternative sein. Wie groß Ihr Sparpotenzial ist und wie Ihre Heizkosten im Vergleich zu ähnlichen Haushalten abschneiden, können Sie mit dem HeizCheck herausfinden: 

Bei den weiteren energetischen Maßnahmen zur Modernisierung ist das Gebäudealter relevant: In Häusern, die vor 1984 errichtet und nie modernisiert wurden, sind in der Regel die  Dämmung der obersten Geschossdecke, der Kellerdecke und der Fassade sinnvoll. Zudem lohnt sich meist der Austausch oder die Sanierung alter Fenster.

Auch Maßnahmen, die vergleichsweise wenig kosten, können viel bringen: So sollten alte Heizungspumpen ausgetauscht werden, die im Dauerbetrieb permanent Strom verbrauchen. Und der sogenannte hydraulische Abgleich, mit dem die Verteilung der Heizwärme auf den Bedarf abgestimmt wird, lohnt sich so gut wie immer.

Welche Maßnahmen in Ihrem Gebäude wie viel Einsparung bringen, können Sie am besten mit dem ModernisierungsCheck ermitteln.

In welcher Reihenfolge sollten die Maßnahmen angegangen werden?

Sind mehrere Maßnahmen zur energetischen Modernisierung geplant, ist die Reihenfolge wichtig. Wenn etwa gedämmt wird, reduziert sich der Heizenergiebedarf des Gebäudes. Es sollte also erst im nächsten Schritt ein neuer Heizkessel angeschafft werden, da dieser nun entsprechend kleiner gewählt werden kann. Und nach allen Dämmmaßnahmen und heiztechnischen Maßnahmen sollte immer ein hydraulischer Abgleich durchgeführt werden, um ein effizientes Verteilen der Heizenergie im Gebäude sicherzustellen.

Wichtig ist zudem, auch weitere anstehende Arbeiten im Blick zu behalten. Muss etwa ein Gerüst aufgestellt werden, um die Fassade zu streichen, reduzieren sich die Kosten für eine Fassadendämmung um alle ohnehin notwendigen Kosten, wie Gerüstkosten und Malerarbeiten.

Es ist empfehlenswert, dass ein/e Energieberater*in einen Sanierungsfahrplan für das Gebäude anfertigt. So können alle anstehenden Maßnahmen strukturiert und auch langfristig geplant werden. Diese Beratungsleistung wird von öffentlicher Hand gefördert.

Wie kann ich mich zu Modernisierungen informieren?

Viele Informationen sind kostenlos im Internet zu finden, etwa in den Fachartikeln von co2online. Fachbücher und Zeitschriften zur Gebäudesanierung gibt es in den meisten öffentlichen Bibliotheken. Empfehlenswert sind insbesondere die Publikationen der Verbraucherzentrale, in denen unabhängig über Modernisierungen informiert wird. Die örtlichen Verbraucherzentralen bieten zudem kostengünstig Energieberatungen an. Umfangreich informiert auch der WEG-Praxisguide des Gebäudeforum klimaneutral.

Eine Energieberatung sollte auf jeden Fall in Anspruch genommen werden, da alle Gebäude unterschiedlich sind und daher eine qualifizierte Vor-Ort-Beratung in vielen Fällen unerlässlich ist, auch für einige Fördermittel. Für die Energieberatung gibt es Zuschüsse von bis zu 50 Prozent. Außerdem gibt es für WEGs einmalig 250 Euro zusätzlich, wenn der/die Energieberater*in die Beratungsergebnisse im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung erläutert.

Welche Kosten sind für welche Maßnahmen zu erwarten?

Ein Brennwertkessel für ein durchschnittliches Mehrfamilienhaus kostet um die 25.000 Euro inklusive aller zusätzlichen Arbeiten, das Dämmen der Fassade rund 150 Euro pro Quadratmeter und ein hydraulischer Abgleich etwa 5.000 Euro. Unsere Infografik gibt eine Übersicht über die durchschnittlichen Kosten verschiedener Maßnahmen:

Welche Kosten können bei einer Vermietung auf die Miete umgelegt werden?

Vermieter*innen können grundsätzlich acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Dabei dürfen die Mieten allerdings innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter steigen (nur zwei Euro mehr bei Mieten in Höhe von bis zu sieben Euro). 

Welche Fördermöglichkeiten gibt es für WEG?

Es gibt viele Förderprogramme für energetische Modernisierungen – allerdings sind diese meist nicht speziell auf Wohnungseigentümergemeinschaften zugeschnitten. Das wichtigste Programm ist die „Bundesförderung für effiziente Gebäude“. Hier gibt es Zuschüsse und Kredite je nach Maßnahme in unterschiedlicher Höhe. Gefördert werden zudem Energieberatungen und die Vorstellung der Ergebnisse in der WEG-Versammlung.

Eigentümer*innen können auch einen Steuerbonus in Anspruch nehmen, wenn sie eine selbstgenutzte Wohnung sanieren: 20 Prozent der Kosten können verteilt auf drei Jahre von der Steuerschuld abgezogen werden, maximal ist eine Steuerermäßigung von insgesamt 40.000 Euro pro Wohnung möglich.

Für den Heizungstausch gibt es eine Grundförderung von 30 Prozent. Zusätzlich sind mehrere Boni möglich, etwa ein gestaffelter Einkommensbonus oder der Klimageschwindigkeitsbonus, der schrittweise gesenkt wird und zum 01.08.2028 ausläuft.

Darüberhinaus haben verschiedene Bundesländer eigene Förderprogramme. Eine genaue Übersicht mit allen relevanten Förderprogrammen von Bund, Ländern und in Ihrer Region erhalten Sie mit dem FördermittelCheck:

Welche Finanzierungsmöglichkeiten haben WEG für energetische Modernisierungen?

In der Regel können Förderprogramme für energetische Maßnahmen genutzt werden. Diese decken aber nicht die gesamten anfallenden Kosten. Die übrigen Kosten können über die Rücklagen für Instandhaltung gedeckt werden, die Wohnungseigentümergemeinschaften gemeinsam für ihr Gebäude ansparen.

Reichen die Rücklagen nicht, können diese durch höhere Instandhaltungsrücklage im Rahmen des Hausgelds angespart werden. Eine weitere Möglichkeit ist eine sogenannte Sonderumlage, in die alle Eigentümer*innen je nach ihren jeweiligen Miteigentumsanteilen einzahlen (andere Regelung über jeweilige Gemeinschaftsordnung möglich), bis der benötigte Betrag für die Modernisierung erreicht ist. Schließlich ist auch die Finanzierung per Kredit möglich. Hierzu kann die Eigentümergemeinschaft (dies kann die gesamte WEG oder nur ein Teil davon sein) ein Gemeinschaftsdarlehen aufnehmen, das anschließend entsprechend gemeinsam abbezahlt wird. Unter Umständen kann die Gemeinschaft damit von besseren Zinskonditionen im Vergleich zu Einzelkrediten profitieren. Beachten sollten Eigentümerinnen und Eigentümer der WEG hier das Risiko durch gemeinschaftliche Haftung. Alternativ können die Wohnungseingentümer*innen natürlich auch individuell eigene Kredite aufnehmen. 

Wie bringe ich meinen Modernisierungs-Vorschlag am besten in die Gemeinschaft ein?

Der Vorschlag muss bei einer Eigentümerversammlung auf die Tagesordnung gebracht werden. Dafür muss ein Antrag bei der Hausverwaltung gestellt werden, mindestens drei Wochen, bevor zur Versammlung eingeladen wird. Dann kann die Verwaltung den Vorschlag als Tagesordnungspunkt mit den Einladungen an alle Eigentümer*innen verschicken. Bei teuren oder eiligen Maßnahmen kann es auch sinnvoll sein, außerordentliche Versammlungen einzuberufen.

Wie ein neuer Tagesordnungspunkt eingebracht oder eine außerordentliche Versammlung beantragt wird, lässt sich am besten in einem Telefonat mit der Verwaltung klären. Es ist in jedem Fall sinnvoll, zuerst in direkten Gesprächen möglichst viel Unterstützung in der Eigentümergemeinschaft sicherzustellen. Gute Argumente, um die Miteigentümer zu überzeugen, finden Sie im Artikel „Modernisieren lohnt sich für die Wohnungseigentümergemeinschaft".

Wie wird in einer WEG über Modernisierungen abgestimmt?

Abgestimmt wird grundsätzlich in einer Eigentümerversammlung – entweder in der regulären jährlichen Versammlung oder in einer außerordentlichen Versammlung. Maßnahmen zur energetischen Sanierung eines Gebäudes zählen seit der WEG-Reform 2020 zu den baulichen Veränderungen. Eigentümerinnen und Eigentümer können über diese Maßnahmen in der Regel mit einfacher Mehrheit entscheiden. Sollen die Kosten für eine bauliche Veränderung von allen Eigentümerinnen und Eigentümern getragen werden, ist eine sogenannte doppelt qualifizierte Mehrheit der Eigentümergemeinschaft nötig. Das bedeutet: Die Ja-Stimmen erreichen mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen, die gleichzeitig mindestens die Hälfte aller Miteigentumsanteile vertreten. 

Die doppelte qualifizierte Mehrheit bildet eine recht hohe Hürde, daher ist es sinnvoll, bereits vor der entscheidenden Versammlung Überzeugungsarbeit in der Gemeinschaft zu leisten. Hat die WEG einen Beirat, dann kann dieser die Stimmung in der Versammlung (auch schon vorab) stark beeinflussen.