03.09.2026 Lesedauer: min Jens Hakenes
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Die Kosten einer Sanierung lassen sich in vielen Fällen von der Steuer absetzen. Wir zeigen, wie das Schritt für Schritt geht – und wie Sie häufige Fehler vermeiden. Auch Alternativen zum Steuerbonus stellen wir vor. Denn häufig lässt sich auf anderen Wegen noch mehr Geld herausholen.
20 Prozent der Kosten einer energetischen Sanierung lassen sich von der Steuer absetzen. Pro Haus oder Wohnung gibt es einen Steuerbonus von maximal 40.000 Euro. Der wird über drei Jahre aufgeteilt: sieben Prozent im ersten Jahr, sieben Prozent im zweiten Jahr und sechs Prozent im dritten Jahr.
Steuerlich absetzbar sind Kosten von maximal 200.000 Euro. Aber nur, wenn das Gebäude selbst zu Wohnzwecken genutzt wird, mindestens zehn Jahre alt und die Sanierung bis Ende 2029 abgeschlossen ist (siehe Voraussetzungen). Mit Zuschüssen oder vergünstigten Krediten von KfW oder BAFA ist der Steuerbonus für eine einzelne Maßnahme nicht kombinierbar (siehe Vergleich).
Zum ModernisierungsCheck: Welche Maßnahme und welche Förderung rechnen sich?
Wie viel Geld sich mit dem Steuerbonus genau zurückholen lässt, hängt von den Kosten der energetischen Sanierung und von der Höhe Ihrer Einkommensteuer ab.
Bei Kosten von zum Beispiel 30.000 Euro (etwa für einen Fenstertausch) wären 20 Prozent Steuerbonus insgesamt 6.000 Euro. Die sind über drei Jahre von der Einkommensteuer abziehbar:
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Dabei handelt es sich um eine Steuerersparnis und keine Erstattung. Das heißt: Wer weniger Einkommensteuer zahlt, verliert den Rest des Steuerbonus. Vor- oder Rücktrag sind nicht möglich. Was das bedeutet, zeigt ein Beispiel für ein geringes Einkommen (auch Rente oder Pension) und eine umfangreiche energetische Sanierung:
Bei diesem Beispiel verfallen im ersten und zweiten Jahr jeweils rund 8.300 Euro und im dritten Jahr 6.300 Euro Steuerbonus.
Prüfen Sie also auch Alternativen oder Ergänzungen zum Steuerbonus – vor allem je geringer das Einkommen und je höher die Sanierungskosten sind.
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Quelle: Beispiele von co2online, eigene Berechnungen
Zum FördermittelCheck: Fördermittel in Ihrer Region findenVon der Steuer absetzen lassen sich nur die Kosten für bestimmte Maßnahmen, nämlich Sanierungen,
Die Maßnahmen, die für den Steuerbonus infrage kommen, werden in § 35c Einkommensteuergesetz (EStG) einzeln aufgelistet:
Was genau unter den einzelnen Maßnahmen zu verstehen ist und welche Mindestanforderungen erfüllt werden müssen, steht in der Energetischen Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV). Dort sind zum Beispiel auch die maximalen U-Werte für Dämmung, Fenster und Türen zu finden.
Der Arbeitsbereich des beauftragten Fachunternehmens muss zur jeweiligen Maßnahme passen: Der Heizungsinstallateur, der die Heizung tauscht, kann nicht noch nebenbei die Fassade dämmen – das gehört zu einem anderen Gewerk.
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Für das Absetzen der Kosten einer energetischen Sanierung gelten einige Voraussetzungen. Die wichtigsten sind ein mindestens zehn Jahre altes Gebäude und Selbstnutzung.
Das zu sanierende Gebäude muss mindestens zehn Jahre alt sein. Dabei gilt der Tag des Bauantrags oder des Einreichens der Bauunterlagen. Ist der nicht bekannt, gilt der 1. Januar des Baujahres.
Der Steuerbonus gilt nur für selbst genutzte Objekte, zum Beispiel Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen; aber auch für Zweit- oder Ferienwohnungen – und das in der gesamten Europäischen Union sowie Island, Liechtenstein und Norwegen (nicht Großbritannien und Schweiz). Bei teilweiser Nutzung (etwa als Arbeitszimmer oder bei kostenpflichtiger Vermietung) sind die Kosten anteilig zu berücksichtigen.
Die Maßnahmen zur energetischen Sanierung müssen von Fachunternehmen umgesetzt werden. Als Beleg dient eine Fachunternehmerbescheinigung nach amtlichem Muster. Für Eigenleistung gibt es keinen Steuerbonus.
Der Steuerbonus gilt nur für Maßnahmen, die bis zum Ende des Jahres 2029 erledigt sind. Ob auch danach die Kosten einer energetischen Sanierung von der Steuer abzusetzen sind, ist noch nicht absehbar.
Die Kosten der energetischen Sanierung müssen per Überweisung beglichen werden. Barzahlung ist für den Steuerbonus nicht erlaubt. Wer in Raten bezahlt, muss die letzte Rate abwarten.
Viele Eigentümer*innen fragen sich: Lohnt sich eher der Steuerbonus oder eine staatliche Förderung über KfW oder BAFA (Zuschuss oder Kredit)? Kurz gesagt lohnt sich in der Regel der Steuerbonus immer dann,
BAFA- oder KfW-Förderung lohnen sich eher, wenn eine Gas- oder Ölheizung ersetzt wird, wenig Einkommensteuer zu zahlen und/oder ein Kredit nötig ist.
Genauer gesagt hängt die Entscheidung zwischen Steuerbonus und anderen Förderungen von diesen sechs Faktoren ab:
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Am besten lassen Sie sich zur Förderung von einem/einer Expert*in beraten – und genau berechnen, ob sich eher Steuerbonus, Steuerermäßigung oder Zuschuss und/oder Kredit rechnen. Oder nehmen Sie sich selbst ausreichend Zeit dafür. Denn auch die maximale Förderung kann sich stark unterscheiden. Zum Beispiel liegt sie für das Erneuern einer Heizung zwischen 20 Prozent (Steuerbonus) und (in einigen Fällen) bis zu 80 Prozent (Zuschuss).
Für die Kosten von Förderberatung, Baubegleitung oder Fachplanung fällt der Steuerbonus übrigens höher aus: Dafür gibt es bis zu 50 Prozent und das gleich im ersten Jahr. Voraussetzung ist die Anerkennung des/der Energieexpert*in durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) oder die KfW. Für das Erstellen der nötigen Fachunternehmerbescheinigung gibt es sogar 100 Prozent.
Zum ModernisierungsCheck: Finden Sie passende Maßnahmen und Förderungen!Das Kombinieren von Steuerbonus oder Steuermäßigung mit BAFA- oder KfW-Förderung ist nicht möglich – zumindest nicht für dieselbe Maßnahme an einem Gebäude. Das zusätzliche Absetzen über Sonderausgaben oder Werbungskosten ist ebenfalls nicht zulässig. Besteht die energetische Sanierung jedoch aus mehreren Maßnahmen, lässt sich für jede einzelne die optimale Förderung auswählen. So wäre auch eine Kombination von beispielsweise Steuerbonus und BAFA-Zuschuss möglich.
Je teurer die Sanierung ist, desto größer können die Unterschiede zwischen Steuerbonus, Steuerermäßigung und KfW- oder BAFA-Zuschuss ausfallen. Besonders groß sind sie, wenn eine fossile Heizung ausgetauscht wird. Denn dann liegt die Förderung bei 46 bis 80 Prozent statt bei 20 Prozent.
Bei der Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen gibt es zwar ebenfalls 20 Prozent, aber höchstens 1.200 Euro. Bei BAFA und KfW liegt der Zuschuss zwischen 15 und 20 Prozent (höchstens 37.500 Euro); für Heizungen zwischen 30 und 80 Prozent (höchstens 22.400 Euro). Wer KfW- und BAFA-Förderung für verschiedene Maßnahmen kombiniert, kommt auf bis zu 59.900 Euro Zuschuss.
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Quelle: KfW 261, BAFA/BEG, co2online, eigene Berechnungen
Wie sich die energetische Sanierung von der Steuer absetzen lässt, zeigen wir Schritt für Schritt. So vergessen Sie keinen wichtigen Punkt.
Der erste Schritt ist zwar optional, aber sehr empfehlenswert – und die Kosten dafür lassen sich sogar bis zu 50 Prozent absetzen. Nutzen Sie eine unabhängige Energieberatung, vor allem wenn es um eine neue Heizung oder mehrere Maßnahmen geht.
Beauftragen Sie einen Fachbetrieb mit der energetischen Sanierung. Nur so haben Sie Anspruch auf das Absetzen der Kosten von der Steuer. Eigenleistung wird nicht gefördert. Sie können aber mit dem Fachbetrieb abstimmen, was Sie selbst erledigen können, um die Kosten zu senken.
Nötig ist eine Bescheinigung, dass die Arbeiten fachgerecht ausgeführt wurden und alle technischen Mindestanforderungen erfüllen. Sie wird Fachunternehmerbescheinigung, Fachunternehmererklärung oder FU-Erklärung genannt. Die Finanzverwaltung liefert dafür eine Musterbescheinigung. Ausgefüllt wird sie von Fachunternehmen, Energieberater*innen (von BAFA/KfW zertifiziert), Architekt*innen oder Bauingenieur*innen (mit Energieausweis-Berechtigung).
Die Rechnung muss in deutscher Sprache und mit genauer Leistungsbeschreibung vorliegen. Zu begleichen ist sie per Überweisung. Barzahlung ist ausdrücklich nicht zugelassen.
Reichen Sie bei der Steuererklärung die Anlage „Energetische Maßnahmen“ beim Finanzamt mit ein. Die müssen Sie dann auch bei den beiden nächsten Steuererklärungen ausfüllen und abgeben, um den Steuerbonus zu erhalten.
Denken Sie daran, Ihre Steuerersparnis auch bei den beiden nächsten Steuererklärungen geltend zu machen. Tragen Sie es am besten gleich in Ihren Kalender ein oder legen Sie eine Notiz zu Ihren Steuerunterlagen fürs nächste Jahr.
Beim Absetzen der Kosten einer energetischen Sanierung von der Steuer kann es zu leicht vermeidbaren Fehlern kommen. Außerdem gibt es einige Sonderfälle, die zu beachten sind.
Wer die energetische Sanierung bar bezahlt, hat keinen Anspruch auf den Steuerbonus. Auch eine Quittung für die Barzahlung gilt für das Finanzamt nicht als Zahlungsbeleg. Eine korrekte Rechnung (in deutscher Sprache und mit genauer Leistungsbeschreibung) muss sein.
Achten Sie darauf, dass Ihre Unterlagen vollständig sind. Für die Fachunternehmerbescheinigung gibt es ein Muster der Finanzverwaltung. Die Rechnung muss auf Deutsch sein, eine vollständige Leistungsbeschreibung und die Adresse des Gebäudes enthalten. Wichtig ist auch der Beleg zur Überweisung. Bewahren Sie die Unterlagen mindestens zwei Jahre nach Abgabe der Steuererklärung für das Finanzamt auf. Die Verbraucherzentrale rät zu bis zu sechs Jahren.
Denken Sie an eine klare Trennung, falls Sie mehrere Maßnahmen zur energetischen Sanierung miteinander kombinieren und dafür Steuerbonus und andere Förderungen nutzen wollen – also separate Fachunternehmerbescheinigungen, Rechnungen und Überweisungsbelege.
Bei einem Verkauf des Hauses oder der Wohnung kurz nach der Sanierung entfällt ein Teil des Steuerbonus. Denn er wird nur gewährt, wenn Sie das Gebäude selbst zu Wohnzwecken nutzen. Ziehen Sie also früher als drei Jahre nach der Sanierung aus, gibt es keine Steuerersparnis mehr.
Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) lässt sich nur der eigene Anteil der Sanierungskosten geltend machen. Die Hausverwaltung kann dabei helfen, die notwendigen Unterlagen zusammenzustellen. Geht es nicht um eine einzelne Wohnung, sondern um ein gesamtes Haus, ist den Miteigentümer*innen ebenfalls ein anteiliges Absetzen möglich. Eheleute können eine Einzelveranlagung beantragen.
Auch mit der Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen lässt sich der Steuerbonus nicht kombinieren. Diese beiden Förderungen schließen sich für dieselbe Maßnahme gegenseitig aus. Aber die Kosten für andere Maßnahmen lassen sich damit von der Steuer absetzen – wenn auch nur die Arbeits- und Fahrtkosten (und nicht auch die Materialkosten wie beim Steuerbonus).
Der Steuerbonus-Höchstbetrag von 40.000 Euro gilt für jede Wohneinheit, also pro Gebäude oder Wohnung. Wer zwei Häuser oder Wohnungen selbst nutzt, kann also zwei Mal bis zu 40.000 Euro von der Einkommensteuer absetzen. Auch verschiedene Maßnahmen zu unterschiedlichen Zeitpunkten lassen sich so bis zum Höchstbetrag fördern.
