13.01.2026 Lesedauer: min Minh Duc Nguyen
Bei der Nutzung einer Immobilie entstehen Betriebskosten für den/die Eigentümer*in. Wird das Gebäude vermietet, können die Betriebskosten auf die Mietparteien umgelegt werden. Was der Unterschied zu Nebenkosten ist, worauf Mietende achten müssen und wie sie ihre Betriebskostenabrechnung prüfen können, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Betriebskosten sind Kosten, die „dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück laufend entstehen“. Alle Kosten durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks werden dazugezählt. Das ist gesetzlich verankert und im §1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) festgehalten.
Warmwasserversorgung, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Beleuchtung. Für den laufenden Betrieb einer Immobilie fallen Kosten an. Sofern die Wohnräume vermietet werden, können Eigentümer*innen einen Teil dieser Ausgaben auf die Mietparteien umlegen. Wichtig ist, dass das explizit im Mietvertrag festgehalten ist. Andernfalls muss der/die Vermieter*in die Betriebskosten allein tragen.
Daneben gibt es Posten, die Vermieter*innen nicht auf Ihre Mietparteien umlegen dürfen.
Betriebskosten und Nebenkosten meinen nicht dasselbe. Anders als bei den Betriebskosten zählen zu den Nebenkosten auch Ausgaben, die nicht auf die Mietparteien umgelegt werden können. Dazu gehören:
Wie bereits erwähnt, ist es für viele Mietende nicht gleich ersichtlich, was zu den Betriebskosten zählt und was zu den Nebenkosten. Diese Unsicherheit zeigt sich auch in der sprachlichen Nutzung im Alltag. Während im Westen häufiger nach Nebenkosten bzw. Nebenkostenabrechnung gefragt wird, ist im Osten (speziell Berlin und Brandenburg) Betriebskostenabrechnung der geläufigere Begriff.
Inhaltlich gibt es einige Überschneidungen zwischen Betriebskosten und Nebenkosten. Ein gutes Beispiel dafür sind die Instandhaltungskosten. Diese gehören zwar formell zu den Nebenkosten. Allerdings fallen unter Instandhaltung auch Positionen wie Heizungswartungs- und Gartenpflegekosten. Diese wiederum lassen sich auf die Mietparteien umlegen.
Generell lässt sich sagen, alle Betriebskosten sind Nebenkosten, aber nicht alle Nebenkosten sind auch Betriebskosten.
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Wer in eine Mietwohnung einzieht, muss immer mit Betriebskosten rechnen. Die häufigste Form der Abrechnung ist die Betriebskostenvorauszahlung. Damit zahlt der/die Mieter*in monatlich einen festgelegten Betrag für die laufenden Kosten, die bei der Bewirtschaftung des Wohnobjekts anfallen. Einmal im Jahr ist dann der/die Vermieter*in gemäß § 556 Abs. 3 BGB verpflichtet, alle Kosten abzurechnen und diese in Form einer Betriebskostenabrechnung der Mietpartei auszustellen.
Der Abrechnungszeitraum beträgt höchstens zwölf Monate, meist vom 1. Januar bis 31. Dezember eines Jahres. Kürzere Zeiträume sind bei unterjährigem Mietwechsel möglich. Die Betriebskostenabrechnung für die Mietwohnung muss der Mietpartei spätestens Ende des 12. Monats vorliegen. Wird diese Frist nicht eingehalten, darf der/die Vermieter*in mögliche Nachzahlungen nicht mehr einfordern. Ist die Betriebskostenvorauszahlung hingegen zu hoch angesetzt, muss der/die Vermieter*in der Mietpartei das Guthaben auch über diese Frist hinaus zurückerstatten.
Die Betriebskostenabrechnung für Mietwohnungen muss formell und inhaltlich korrekt sein. Ist sie das nicht, kann die Mietpartei eventuelle Nachforderungen verweigern. Formell muss sie Folgendes beinhalten:
Der letzte Punkt ist entscheidend für die Frage, ob die Mietpartei nachzahlen muss oder ein Guthaben bzw. eine Rückzahlung erhält.
Wie hoch die durchschnittlichen Betriebskosten einer Wohnung sind, lässt sich nicht pauschal sagen. Einen guten Überblick bietet der Betriebskostenspiegel, der regelmäßig vom Deutschen Mieterbund (DMB) herausgegeben wird.
Der DMB weist aber ausdrücklich darauf hin, dass es bei den Betriebskostenpositionen Grundsteuer, Wasser und Müllbeseitigung erhebliche lokale Preisunterschiede geben kann. Nicht zuletzt bestimmt das individuelle Verhalten maßgeblich die Höhe der Betriebskosten. Denn wer mehr heizt, muss am Ende mit höheren Heizkosten und somit auch Betriebskosten rechnen.
*Kosten für Gebäudereinigung bzw. Gartenpflege oder Winterdienst werden separat abgerechnet.
Der Betriebskostenspiegel vom DMB sorgt für Transparenz in einem eher undurchsichtigen Immobilienmarkt. Je mehr Berechnungsdaten zur Verfügung stehen, desto repräsentativer werden die final ausgespielten Zahlen. Helfen Sie mit, den Betriebskostenspiegel noch aussagekräftiger zu machen!
Wie es geht?
Machen Sie den BetriebskostenCheck und geben Sie dort alle notwendigen Werte aus Ihrer Betriebskostenabrechnung ein. Die so gewonnenen Daten fließen direkt in die Berechnungsgrundlage des Betriebskostenspiegels.
Abrechnungsarten, Fristen, Gültigkeit – das Thema Betriebskosten und Nebenkosten ist umfangreich. Bei Fragen wenden Sie sich am besten direkt an Ihren örtlichen Mieterverein. Neben Beratungsangeboten vor Ort bietet der Deutsche Mieterbund auch andere Unterstützungsmöglichkeiten für Nichtmitglieder, zum Beispiel telefonische und Online-Rechtsberatungen. Fürs Erste finden Sie im Folgenden die Antworten auf die am häufigsten gestellten Fragen:
Für die Berechnung der Betriebskosten gibt es vier unterschiedliche Umlageschlüssel, auch Verteilerschlüssel genannt. Das sind:
Die Schlüssel lassen sich miteinander kombinieren. Allerdings muss in der Betriebskostenabrechnung erkennbar sein, welche Nebenkosten nach welchem Verteilschlüssel berechnet wurden.
Wichtig: Bei den Kosten für Heizung und Warmwasser müssen 50 bis 70 Prozent der Kosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Andernfalls kann die Mietpartei 15 Prozent von den abgerechneten Heizkosten abziehen. Die Heizkosten machen den größten Anteil der Betriebskosten aus. Worauf Sie als Mieter*in und Vermieter*in achten sollten, haben wir im Beitrag Heizkostenabrechnung zusammengefasst.
Ja! Vermieter*innen haben maximal zwölf Monate Zeit, ihrer Mietpartei die Betriebskostenabrechnung für das abgelaufene Jahr auszustellen. Verpassen sie diese Frist, dürfen sie eventuelle Nachzahlungen nicht mehr einfordern. Die Mietparteien haben jedoch weiterhin Anspruch auf die Auszahlung des Guthabens, sofern sie zu viel gezahlt haben.
Ja! Steht der Mietpartei laut Betriebskostenabrechnung ein Guthaben zu, muss der/die Vermieter*in dieses innerhalb von 30 Tagen nach Versenden der Abrechnung auszahlen.
Ja, mit der jährlichen Abrechnung haben Vermieter*innen die Möglichkeit, die Höhe der Betriebskostenvorauszahlung anzupassen. Zum Beispiel wenn absehbar ist, dass die Vorauszahlung die zu erwartenden Kosten nicht deckt. Die Anpassung muss jedoch in angemessener Höhe ausfallen. Mieter*innen können die Vorauszahlung jederzeit selbst anpassen, sollten aber den/die Vermieter*in darüber informieren.
Warme Nebenkosten sind verbrauchsabhängige Betriebskosten. Dazu zählen Heizkosten sowie Kosten für Warmwasser. Kalte Nebenkosten hingegen sind feste Ausgaben, die der/die Hauseigentümer*in für die Vermietungsfähigkeit aufbringen muss.
Es gibt keine gesetzliche Regelung für die maximale Höhe für Nebenkosten. Der/die Vermieter*in muss jedoch das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten. Das heißt, er/sie darf keine Anbieter für die Gebäudeservices wählen, die unverhältnismäßig hohe Preise für ihre Dienste verlangen.
Steht der Mietpartei eine Nebenkosten-Rückzahlung zu und der/die Vermieter*in kommt dieser Pflicht nicht nach, kann die Mietpartei ihn/sie mahnen. Als erster Schritt reicht in der Regel ein Anruf. Reagiert der/die Vermieter*in nicht, sollte im nächsten Schritt ein schriftlicher Hinweis erfolgen. An dieser Stelle kann der/die Mieter*in darauf hinweisen, dass er/sie den offenen Betrag mit der kommenden Vorauszahlung verrechnen wird. Hier ist aber Vorsicht geboten:
