WEG-Anleitung:
Heizungstausch finanzieren – Schritt für Schritt

Wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eine neue Heizung finanzieren will, ist es komplizierter als bei nur einer/einem Eigentümer*in. Denn es sind zusätzliche Schritte nötig. Aber auch für eine WEG ist eine Förderung von bis zu 70 Prozent möglich. Durch die geteilten Kosten ist der Heizungstausch in der Regel günstiger als bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus – und Kredite sind oft einfacher zu haben.

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WEG-Heizung: Worauf ist zu achten?

Wie kompliziert die Finanzierung eines WEG-Heizungstauschs ist und wie hoch die Förderung ausfällt, hängt vor allem von zwei Faktoren ab:

1. Handelt es sich um Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum?
2. Wird die Immobilie selbst genutzt oder vermietet?

Ist die vorhandene Heizung eine Zentralheizung (zum Beispiel eine Gasheizung oder Ölheizung im Keller), handelt es sich um Gemeinschaftseigentum. Für dessen Austausch gilt der Grundsatz, dass die Kosten geteilt werden – und zwar meist im Verhältnis zur Höhe der Miteigentumsanteile. Das würde zum Beispiel bedeuten, dass bei acht gleich großen Wohnungen jede/r Eigentümer*in ein Achtel der Kosten zu tragen hat.

Gasetagenheizungen dagegen sind in der Regel Sondereigentum. Dafür gilt der Grundsatz, dass jede/r die Kosten selbst zu tragen hat. Das heißt: Förderung und Finanzierung funktionieren wie bei einem Einfamilienhaus – falls nicht auch Arbeiten am Gemeinschaftseigentum nötig sind. Wichtig: Beachten Sie die Fristen für den Austausch von irreparablen Gasetagenheizungen!

Je nachdem, ob es sich um Gemeinschafts- oder Sondereigentum handelt, unterscheiden sich die nötigen Schritte für Planung, Finanzierung und Förderung des WEG-Heizungstauschs. In beiden Fällen sind – wie bei Einfamilienhäusern – Fördermittel in Höhe von 30 bis 70 Prozent der Kosten zu haben. Für die genaue Höhe der Förderung ist die Frage entscheidend, ob die Wohnung vermietet oder selbst genutzt wird.

Beschluss und gemeinsamer Kredit – wie geht’s beim WEG-Heizungstausch?

Bis zum Jahr 2020 war bereits der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft für einen Heizungstausch eine hohe Hürde. Viele sind daran gescheitert, sodass es noch jede Menge veralteter Heizungen gibt. Seit der Reform des Wohneigentumsgesetzes ist nur noch eine einfache Mehrheit der anwesenden Stimmen in der Eigentümerversammlung nötig. Das erleichtert den Beschluss zum Heizungstausch. Wie Erfahrungen von co2online-Nutzer*innen zeigen, sollte dennoch möglichst bei allen und frühzeitig Überzeugungsarbeit geleistet werden.

Die Finanzierung ist inzwischen ebenfalls leichter geworden. Denn durch verschiedene Gerichtsurteile ist geklärt, dass eine WEG auch gemeinsam einen Kredit aufnehmen darf. Das ist meist wesentlich besser als individuelle Kredite aller Eigentümer*innen. Denn mit einer höheren Kreditsumme lässt sich einfacher eine Bank finden, vor allem für einen günstigen KfW-Ergänzungskredit. Außerdem entfällt so in der Regel das Prüfen der Bonität jeder/jedes einzelnen Eigentümer*in.

Förderung für den WEG-Heizungstausch

Handelt es sich bei der WEG-Heizung um Gemeinschaftseigentum (zum Beispiel eine Erdgas-Zentralheizung), gibt es ein zweistufiges Verfahren für die wichtigste Förderung: das KfW-Programm Nr. 458, auch bekannt als „Bundesförderung für effiziente Gebäude“ (BEG EM).

1. Basisantrag der Hausverwaltung: Als erstes stellt die Verwaltung einen Antrag auf die KfW-Grundförderung von 30 Prozent Zuschuss. Je nach ausgewählter Heizung ist ein zusätzlicher Effizienzbonus von fünf Prozent oder ein Biomasse-Zuschlag von 2.500 Euro möglich.
2. Anträge der selbstnutzenden Eigentümer*innen: Wer seine Wohnung nicht vermietet hat, kann zusätzlich zwei Boni beantragen. Mit dem Klimageschwindigkeitsbonus sind weitere 20 Prozent Zuschuss möglich. Den gibt es, wenn Ölheizungen, Gasetagenheizungen, Nachtspeicherheizungen oder Kohleheizungen sowie mindestens 20 Jahre alte Gasheizungen oder Biomasseheizungen ausgetauscht werden. 30 Prozent Zuschuss gibt es mit dem Einkommensbonus für Haushalte mit einem Jahreseinkommen von unter 40.000 Euro. Die Anträge dafür sind innerhalb von sechs Monaten nach Zusage für den Basisantrag zu stellen.

Der maximale KfW-Zuschuss beträgt 70 Prozent. Die förderfähigen Kosten je Gebäude sind gedeckelt:

• 30.000 Euro für die erste Wohneinheit,
• 15.000 Euro für die zweite bis sechste Wohneinheit und
• 8.000 Euro ab der siebten Wohneinheit.

Für eine neue WEG-Heizung im Mehrfamilienhaus mit beispielsweise acht Wohnungen gibt es also 30 bis 70 Prozent KfW-Zuschuss für maximale Kosten von 121.000 Euro (also 15.125 Euro pro Wohnung).

Neben der KfW-Förderung gibt es auch Fördermittel von Bundesländern und Kommunen für den Heizungstausch in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Einige davon lassen sich mit der KfW-Förderung kombinieren. Alle Fördermittel in Ihrem Postleitzahl-Bereich finden Sie mit dem kostenlosen FördermittelCheck.

Kredite für den WEG-Heizungstausch

Je nach KfW-Zuschuss und vorhandenen Eigenmitteln kann ein Kredit für den WEG-Heizungstausch nötig sein. Dafür gibt es zwei Möglichkeiten:

1. KfW-Ergänzungskredit (Nr. 358/359)
2. WEG-Darlehen (gemeinschaftlicher Kredit)

Den KfW-Ergänzungskredit gibt es sowohl für Gemeinschaftseigentum als auch für Sondereigentum. Das heißt: Er kann nicht nur für eine neue Zentralheizung genutzt werden, sondern auch für eine neue Etagenheizung. Besonders günstig ist der KfW-Kredit für selbstgenutzte Wohnungen mit einem Haushaltseinkommen von maximal 90.000 Euro pro Jahr (KfW Nr. 358). Beide Varianten sind nur zusammen mit einem KfW-Zuschuss erhältlich. Die meisten Banken vergeben einen Ergänzungskredit jedoch nur bei größeren Kreditsummen – zum Beispiel für ein gemeinsames WEG-Darlehen. Wird er abgelehnt, sollten Sie Ihre Bank gleich nach einer günstigen Alternative fragen.

Das WEG-Darlehen ist eine Besonderheit und ein großer Vorteil für Eigentümer*innen in Mehrfamilienhäusern. Denn bei einem solchen gemeinschaftlichen Kredit ist die Kreditsumme wesentlich höher als bei individuellen Krediten. Damit sind die Chancen deutlich größer, eine passende Bank für einen KfW-Ergänzungskredit oder einen anderen günstigen Kredit zu finden. Außerdem muss dafür in der Regel nicht die Bonität jeder/jedes einzelnen Eigentümer*in geprüft werden.

Es gibt aber auch Nachteile bei einem WEG-Darlehen: So kann der Beschluss angefochten werden, wenn die Informationen zum Darlehen in Einladung und Protokoll unvollständig waren. Auch Alternativen zum WEG-Darlehen sind vor dem Beschluss zu besprechen – ebenso die Nachschusspflicht bei Zahlungsausfällen. Damit ist gemeint, dass alle anderen Geld nachschießen müssen, falls ein/e Eigentümerin die eigene Kreditrate nicht zahlen kann.

Eigenfinanzierung der WEG

Die Eigenmittel einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind der erste Baustein für die Finanzierung eines Heizungstauschs. Dabei geht es vor allem um bereits vorhandene Eigenmittel aus der Instandhaltungsrücklage. Es ist aber auch möglich, weitere Eigenmittel zu organisieren – und diese dann mit den beschriebenen Zuschüssen und Krediten zu ergänzen.

• Instandhaltungsrücklage: Jede WEG verfügt über eine solche Rücklage. Allerdings ist sie für größere Investitionen wie eine neue Heizung oft nicht ausreichend. Die Instandhaltungsrücklage ist vorrangig zu nutzen.
• Sonderumlage: Um für ausreichend Eigenmittel zu sorgen, kann zum Beispiel eine Umlage erhoben werden. Der individuelle Beitrag hängt vom Miteigentumsanteil ab. Auch eine Ratenzahlung kann beschlossen werden.
• Eigentümer-Darlehen: Möglich ist auch ein Darlehen von einzelnen oder mehreren Eigentümer*innen an die WEG. Das kann günstiger sein als das Darlehen einer Bank.

Contracting oder Ratenkauf als Alternative

Zugegebenermaßen: Das Finanzieren eines Heizungstauschs ist in einer Wohnungseigentümergemeinschaft etwas komplizierter. Es sind mehr Schritte zu gehen als etwa bei einem Einfamilienhaus. Aber mit einer Anleitung und der richtigen Reihenfolge ist es für jede WEG machbar.

1. Infos zu möglichen Heizungen und Fördermitteln einholen: Informieren Sie sich auf co2online.de oder vor Ort bei der Verbraucherzentrale über die verschiedenen Möglichkeiten.
2. Beirat und/oder Eigentümer*innen sowie Hausverwaltung ansprechen: Holen Sie den Beirat (soweit vorhanden) und andere Eigentümer*innen ins Boot – und sprechen Sie auch die Hausverwaltung auf Ihren Wunsch an. Je mehr grundsätzliche Zustimmung Sie vorab organisieren können, desto besser!
3. Eigentümerversammlung für Energieberatung: Organisieren Sie einen Beschluss für eine unabhängige Beratung, am besten mit individuellem Sanierungsfahrplan. Beides kostet Geld, wird aber gefördert.
4. Unabhängige Energieberatung für konkrete Vorschläge: Mit einer ausführlichen Beratung vor Ort wird der Grundstein für eine optimale Lösung gelegt. Entsprechend gut sollte sie durch die Hausverwaltung vorbereitet werden. Auch eine erste Sammlung an Fragen der Eigentümer*innen kann hilfreich sein.
5. Eigentümerversammlung für Beschluss zu Technik und Finanzierung: Besprechen Sie gemeinsam mit der/dem Energieberater*in alle Varianten und noch offene Fragen zu Technik und Finanzierung. So erreichen Sie einen Beschluss mit möglichst breiter Mehrheit.
6. Fachplanung vornehmen und Angebote einholen lassen: Der/die Energieberater*in oder andere Fachplaner*innen entwerfen anschließend einen genauen Plan für die Umsetzung. Die Verwaltung holt damit passende Angebote ein und vergleicht sie gemeinsam mit den Planer*innen.
7. Eigentümerversammlung für Beschluss über Angebot: Die Eigentümerversammlung entscheidet sich für eines der Angebote.
8. Basisantrag durch Verwaltung oder WEG-Bevollmächtigte/n einreichen lassen: Grundlage für eine möglichst umfangreiche Förderung mit Zuschuss und Kredit ist der Basisantrag bei der KfW. Er ist als erstes zu stellen.
9. Zusatzanträge der Selbstnutzer*innen rechtzeitig stellen: Nach der Zusage für den Basisantrag haben die Eigentümer*innen maximal 6 Monate Zeit, um den Geschwindigkeitsbonus und den Einkommensbonus zu beantragen (vor dem Einreichen der Nachweise zum Basisantrag).
10. Finanzierung abschließen: Angebote für Kredite sind einzuholen (möglichst direkt nach Zusage für Basisantrag) und andere Formen der Finanzierung zu beschließen (wie etwa eine Sonderumlage).
11. Umsetzung und Abnahme: Klären Sie mit der Hausverwaltung, wie Sie Umsetzung und Abnahme unterstützen können – zum Beispiel mit Zugang zu allen Wohnungen oder privaten Kellerräumen.
12. Zahlung, Zuschuss und Tilgung: Vor der Umsetzung ist eine Anzahlung üblich; direkt danach die Restzahlung an Installationsunternehmen und Energieberater*in – also lange bevor der Zuschuss ausgezahlt wird. Kümmern Sie sich also rechtzeitig um die Finanzierung und die Anpassung der Betriebskosten für die Tilgung.
13. Monitoring und Optimierung: Nach dem Einbau der neuen Heizung ist ein kontinuierliches Monitoring empfehlenswert. Dazu sollte der tatsächliche Energieverbrauch mindestens monatlich mit dem prognostizierten Energieverbrauch verglichen werden. Denn oft gibt es nach einem Heizungstausch noch Potenzial für Optimierungen. Auch dabei kann ein/e Energieberater*in behilflich sein.

Beispielrechnung für einen WEG-Heizungstausch

Für eine beispielhafte Rechnung zu einem WEG-Heizungstausch gelten folgende Annahmen:

• Mehrfamilienhaus mit 8 Wohneinheiten à 100 m²
• Austausch einer Gasheizung gegen eine Wärmepumpe für 150.000 Euro
• Instandhaltungsrücklage von 36.000 Euro (9 € je m² pro Jahr über 5 Jahre)

Da die Gesamtkosten mit 150.000 Euro über der maximalen Förderhöhe von 121.000 Euro liegen, gibt es den KfW-Zuschuss nur für einen Teil der Kosten. Für selbstgenutzten Wohnraum ist mit einer Wärmepumpe als Ersatz für eine Gasheizung ein Zuschuss von mindestens 50 Prozent realistisch. Damit lägen die Kosten pro Wohneinheit bei rund 11.000 Euro.

Für die restlichen Kosten kann ein KfW-Ergänzungskredit (Nr. 359) genutzt werden – bei Haushalten mit einem Jahreseinkommen von maximal 90.000 Euro mit besonders niedrigen Zinsen (Nr. 358). Angenommen ist hier eine Laufzeit von 10 Jahren. In den Beispielen liegt die monatliche Rate zwischen 31 und 96 Euro.

Möglich ist statt eines KfW-Kredits auch eine Sonderumlage oder ein Eigentümer-Darlehen, um den WEG-Heizungstausch zu finanzieren.

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