Gebäudemodernisierungsgesetz: Was die Eckpunkte bedeuten

Die Bundesregierung hat am 24. Februar 2026 Eckpunkte für ein neues Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) vorgelegt. Das Gesetz soll das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ablösen – und bringt grundlegende Änderungen beim Heizen mit sich. Ein Überblick über die wichtigsten Punkte.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) ist das zentrale wohnungspolitische Vorhaben der schwarz-roten Koalition aus CDU/CSU und SPD. Es soll das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in seiner novellierten Form von 2024 ersetzen – jene Regelung, die in der öffentlichen Debatte als „Heizungsgesetz" bekannt wurde. Ein Kabinettsentwurf soll bis Ostern 2026 vorliegen, das Gesetz soll noch vor Juli 2026 in Kraft treten.

Die wichtigsten Eckpunkte im Überblick:

• 65-Prozent-Regel fällt: Die Vorgabe, dass neu eingebaute Heizungen mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen müssen, wird gestrichen. Damit entfallen auch Betriebsverbote für bestimmte Heizungstypen. Eigentümer können künftig wieder frei zwischen Wärmepumpe, Gasheizung, Ölheizung, Fernwärme, Hybridanlage oder Biomasse wählen.
• Die „Bio-Treppe" als neues Instrument: Statt der 65-Prozent-Regel tritt ein schrittweises Beimischungsmodell für Öl- und Gasheizungen: Ab dem 1. Januar 2029 müssen neu eingebaute Gas- und Ölheizungen einen wachsenden Anteil CO₂-neutraler Brennstoffe nutzen – zunächst mindestens 10 Prozent. Der genaue Stufenpfad bis 2040 soll im Gesetz festgelegt werden. Als anrechenbare Brennstoffe gelten unter anderem Biomethan, synthetisches Methan, verschiedene Wasserstoffarten und Bioheizöl.
• Grüngasquote für Lieferanten: Ergänzend soll eine Grüngasquote für Erdgas- und Heizöllieferanten eingeführt werden – mit einem Start von „bis zu einem Prozent" ab 2028. Ziel ist eine CO₂-Einsparung von mindestens zwei Millionen Tonnen bis 2030.
• Nullemissionsstandard bei Neubauten ab 2030: Öffentliche Nicht-Wohngebäude müssen ab 2028 als Nullemissionsgebäude errichtet werden, alle Neubauten ab 2030. Laut Eckpunktepapier erfüllen bereits 96 Prozent der Wohnungsneubauten diesen Standard.

Was bedeutet das GMG für Hausbesitzer*innen?

Eigentümer*innen bekommen hier kurzfristig mehr Entscheidungsfreiheit beim Heizungstausch. Wer eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss bis Ende 2028 keine Beimischungspflicht erfüllen. Ab 2029 kommen dann schrittweise steigende Anforderungen.

Allerdings warnen Fachleute vor langfristigen Kostenrisiken und Fehlanreizen: Biomethan und synthetisches Methan sind knapp und teurer als konventionelles Erdgas. Durch die „Bio-Treppe“, steigende CO₂-Kosten und Netzentgelte kommen die Kostensteigerungen schleichend und könnten in 10 bis 15 Jahren zur Kostenfalle werden.

Heizsysteme auf Basis erneuerbarer Energien, allen voran Wärmepumpen, sind im Schnitt bereits heute günstiger im Betrieb als fossile Heizungen. Langfristig rechnen sich erneuerbare Systeme wegen deutlich geringerer laufender Kosten. Hier zeigt der Markt bereits eine klare Richtung: 2025 wurden erstmals mehr Wärmepumpen als Gasheizungen verkauft. Wer eine klimafreundliche Heizung plant, sollte also die aktuell noch laufende BEG-Förderung nutzen – solange deren Konditionen unverändert gelten.

Nachteile für Mietende und das Klima

Mieter*innen sind indirekt betroffen, da die Heizkosten auf sie umgelegt werden. Die Koalition kündigte an, sie „vor überhöhten Nebenkosten durch den Neueinbau unwirtschaftlicher Heizungen" schützen zu wollen – konkrete Regelungen fehlen im Eckpunktepapier jedoch noch. Für Mieter*innen, die keine Kontrolle über ihre Heizung haben, könnte es hiermit langfristig teuer werden – denn sie müssen die steigenden Netzgebühren und CO₂-Kosten zahlen, ohne selbst gegensteuern zu können.

Viele Details – darunter die genaue Ausgestaltung der Bio-Treppe, die Förderhöhen und der Mieterschutz – sollen erst im Sommer 2026 konkretisiert werden. Zudem könnte es noch zu weiteren Verzögerungen kommen: Da das neue Gesetz potenziell für einen höheren CO₂-Ausstoß sorgt und somit dem Klimaschutz schadet, haben zahlreiche Vereine angekündigt, Klage dagegen einzureichen.