Energetische Sanierung steuerlich absetzen?

Wer die Kosten für eine energetische Sanierung steuerlich absetzen will, hat verschiedene Möglichkeiten. Als besonders einfach und lukrativ gilt der sogenannte Steuerbonus. 20 Prozent der Kosten lassen sich damit wieder reinholen. Doch nicht in jedem Fall ist das die beste Förderung – und je nach Gebäude und Nutzung nicht immer zu haben.

Förderung finden: Steuerbonus, Zuschuss oder Kredit?

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Was ist der Steuerbonus nach § 35c EStG?

Mit Paragraf 35c Einkommensteuergesetz (EstG) gibt es seit dem Jahr 2020 einen attraktiven Steuerbonus, um energetische Sanierungen zu fördern. Eigentümer*innen von selbst genutzten Häusern oder Wohnungen können damit einen großen Teil ihrer Kosten zurückholen. Die wichtigsten Voraussetzungen: genügend Einkommensteuer und ein mindestens zehn Jahre altes Gebäude.

Der Steuerbonus deckt 20 Prozent aller anfallenden Kosten ab – sowohl Material- als auch Lohnkosten. Er ist auf maximal 40.000 Euro pro Objekt begrenzt. Der Bonus verteilt sich über drei Jahre: Im ersten und zweiten Jahr können in der Steuererklärung jeweils 7 Prozent geltend gemacht werden, im dritten Jahr 6 Prozent. Dadurch sinkt die Steuerlast entsprechend, nicht wie sonst häufig nur das zu versteuernde Einkommen. Insgesamt lassen sich Kosten von bis zu 200.000 Euro steuerlich absetzen; 20 Prozent davon sind der maximale Bonus von 40.000 Euro.

Für die Kosten von Baubegleitung oder Fachplanung fällt der Steuerbonus höher aus: Dafür gibt es 50 Prozent und das gleich im ersten Jahr. Voraussetzung ist die Anerkennung des/der Energieexpert*in durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) oder die KfW. Für das Erstellen einer nötigen Bescheinigung gibt es sogar 100 Prozent.

Der Steuerbonus gilt nur für selbst genutzte Objekte, zum Beispiel Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen; aber auch für Zweit- oder Ferienwohnungen, wenn sie nicht vermietet werden – und das in der gesamten Europäischen Union und dem Europäischen Wirtschaftsraum. Bei teilweiser Nutzung (etwa als Arbeitszimmer oder bei Vermietung einzelner Einheiten) sind die Kosten anteilig zu berücksichtigen.

Die Immobilie muss bei Beginn der energetischen Sanierung mindestens zehn Jahre alt sein. Vorgeschrieben ist auch, dass sich ein Fachunternehmen um die Sanierung kümmert. Das ist mit einer Bescheinigung zu bestätigen.

Welche Sanierungsmaßnahmen sind steuerlich absetzbar?

Den Steuerbonus nach § 35c EStG gibt es nur für bestimmte Maßnahmen:

✔ Dämmung des Dachs

✔ Dämmung der Fassade/Wände

✔ Dämmung von Kellerdecke oder anderen Geschossdecken

✔ Erneuerung von Fenstern

✔ Erneuerung von Außentüren

✔ Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage

✔ Erneuerung einer Heizungsanlage

✔ Optimierung bestehender Heizungsanlagen (älter als zwei Jahre)

✔ Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung

✔ energetische Baubegleitung und Fachplanung

Steuerlich absetzbar sind ausschließlich Arbeiten, die unmittelbar zur Energieeinsparung beitragen, von Fachunternehmen übernommen werden und die Anforderungen der Energetischen Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV) erfüllen. Achtung: Eigenleistungen oder Arbeiten durch nicht zertifizierte Unternehmen erkennt das Finanzamt nicht an.

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Förderung im Vergleich: Steuerbonus oder Zuschuss/KfW-Kredit?

Viele Eigentümer*innen fragen sich: Lohnt sich eher der Steuerbonus oder eine staatliche Förderung über BAFA oder KfW (Zuschuss oder Kredit)? Das hängt vor allem von diesen fünf Faktoren ab:

• Alter des Gebäudes: Für den Steuerbonus muss es mindestens 10 Jahre alt sein. Zuschuss und/oder Kredit gibt es dagegen schon 5 Jahre nach Bauantrag oder Bauanzeige.
• Nutzung des Gebäudes: Die steuerliche Absetzbarkeit gilt nur für Selbstnutzung (zumindest teilweise). Kredit oder Zuschuss sind auch bei vollständiger Vermietung zu haben.
• Einkommen: Wer zu wenig Einkommensteuer zahlt, kann den Steuerbonus eventuell nicht vollständig nutzen. Denn die zu zahlende Steuer muss mindestens so hoch ausfallen wie der Bonus. Problematisch kann das vor allem für Rentner*innen und Pensionär*innen sein.
• Kosten: Bei kleinen bis mittleren Maßnahmen kann statt Steuerbonus, Kredit oder Zuschuss die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen (§ 35a Abs. 3 EStG) sinnvoller sein. Denn die gibt es jährlich, allerdings nur für Arbeits- und Fahrtkosten, nicht fürs Material.
• Zeitpunkt: Wer möglichst schnell finanzielle Entlastung braucht, fährt mit Zuschuss oder Kredit besser. Denn der Steuerbonus wird über drei Jahre verteilt. Dafür hat er den Vorteil, dass er nicht schon vor der energetischen Sanierung beantragt werden muss.

Beispielrechnungen: So viel können Eigentümer*innen mit dem Steuerbonus sparen

Wie viel bringt der Steuerbonus in der Praxis? Vier typische Szenarien zeigen neben der Fördersumme auch die Vor- und Nachteile der verschiedenen Förderungen:

Beispielrechnung 1: Dämmung

Kosten: 20.000 €

• Steuerbonus: 20 % = 4.000 €Verteilung: 7 % im 1. Jahr (1.400 €), 7 % im 2. Jahr (1.400 €), 6 % im 3. Jahr (1.200 €). 

Eine Alternative zum Steuerbonus wäre hier die Steuerermäßigung auf die Handwerkerleistungen. Bei angenommenen 12.000 Euro wären 20 Prozent 2.400 Euro. Als Steuerermäßigung gibt es aber maximal 1.200 Euro pro Jahr. Also gäbe es so nur 1.200 Euro statt insgesamt 4.000 Euro Förderung.

Beispielrechnung 2: Fenster

Kosten: 30.000 €
Einkommen 70.000 € mit Steuersatz ca. 30 %

• Steuerbonus: 20 % = 6.000 € (verteilt auf 3 Jahre)Steuerlast: ca. 21.000 € pro Jahr, also deutlich höher als Steuerbonus
• BAFA-Zuschuss: bis zu 20 % = 6.000 €, sofort nach Abschluss

Steuerbonus und Zuschuss sind in dieser Beispielrechnung gleich hoch. Den Zuschuss gäbe es aber schon kurze Zeit nach Abschluss der energetischen Sanierung. Dafür ist der über drei Jahre verteilte Steuerbonus einfacher und erst nachträglich zu beantragen.

Beispielrechnung 3: Dachsanierung

Kosten: 50.000 €

• Steuerbonus: 20 % = 10.000 € (verteilt auf 3 Jahre)
• Zuschuss über BEG Einzelmaßnahmen: 20 % = 10.000 € (sofort nach Abschluss) und Ergänzungskredit KfW 359 über 40.000 € mit 2,5 % Zinsen = 380 € monatliche Rate

Beim Steuerbonus ist keine Doppelförderung erlaubt, also auch kein geförderter Ergänzungskredit. Deswegen kann ein Zuschuss sinnvoller sein. Denn der lässt sich mit einem günstigen KfW-Kredit kombinieren.

Beispielrechnung 4: umfangreiche Sanierung/mehrere Maßnahmen

Kosten: 200.000 €
Einkommen 40.000 € mit Steuersatz ca. 20 %

• Steuerbonus: 20 % = 40.000 € → verteilt über 3 Jahre (14.000 € + 14.000 € + 12.000 €)
• Steuerlast 1. Jahr: ca. 10.000 € – rund 4.000 € Steuerbonus verfallen
• Steuerlast 2. Jahr: ca. 10.000 € – rund 4.000 € Steuerbonus verfallen
• Steuerlast 3. Jahr: ca. 10.000 € – rund 2.000 € Steuerbonus verfallen

Dieses Rechenbeispiel zeigt, dass bei einem niedrigen Einkommen (auch Rente oder Pension) ein großer Teil des Steuerbonus verfallen kann. Von 40.000 Euro bliebe hier nur eine Förderung von 30.000 Euro übrig. Deswegen sollten auch andere Förderungen geprüft werden. Zuschuss und Kredit könnten lukrativer sein.

Haushalte mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen von unter 40.000 Euro können zum Beispiel einen zusätzlichen Bonus von 30 Prozent erhalten, wenn sie ihre Heizung austauschen. So ist ein Zuschuss von insgesamt 70 Prozent möglich! Für unterschiedliche Maßnahmen können auch unterschiedliche Förderungen genutzt werden: zum Beispiel der Steuerbonus für Fenstertausch und Zuschuss/Kredit für Dachsanierung.

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So funktioniert der Steuerbonus Schritt für Schritt

Der Steuerbonus funktioniert anders als klassische Förderungen. Sie müssen keinen Antrag vor Beginn stellen, sondern die Kosten nachher in der Einkommensteuererklärung eintragen: in der Anlage „Energetische Maßnahmen“.

1. Bescheinigung vom Fachunternehmen sichern

Unverzichtbar ist eine Bescheinigung, dass die Arbeiten fachgerecht ausgeführt wurden und alle technischen Vorgaben erfüllen. Sie wird auch Fachunternehmererklärung oder FU-Erklärung genannt. Ausgestellt wird sie vom Fachunternehmen oder von einem/einer Energieberater*in mit entsprechender Zulassung. Ohne diese Bescheinigung erkennt das Finanzamt die Kosten nicht an. Die Finanzverwaltung stellt eine Musterbescheinigung zur Verfügung.

2. Fristen beachten

Nur Maßnahmen, die zwischen 2020 und 2030 abgeschlossen werden, sind förderfähig. Der Steuerbonus verteilt sich über drei Jahre: 7 Prozent im ersten Jahr, 7 Prozent im zweiten und 6 Prozent im dritten Jahr. Denken Sie auch daran, die Frist für die Einkommensteuererklärung einzuhalten.

3. Checkliste: Unterlagen bereithalten

• Anlage „Energetische Maßnahmen“ zur Steuererklärung
• Bescheinigung des Fachunternehmens
• Rechnungen in deutscher Sprache mit genauer Leistungsbeschreibung
• Zahlungsnachweis (keine Barzahlung zulässig, nur Überweisung)
• ggf. Nachweis für Kosten zur Baubegleitung oder Fachplanung

Besonderheiten für verschiedene Zielgruppen

Nicht alle profitieren gleichermaßen vom Steuerbonus nach § 35c EStG. Je nach Eigentumsverhältnis gelten unterschiedliche Regeln.

Eigentümer*innen selbst genutzter Immobilien

Sie sind die Hauptzielgruppe für das Absetzen von der Steuer. Voraussetzung ist, dass das Gebäude mindestens zehn Jahre alt ist, selbst bewohnt und durch ein Fachunternehmen energetisch saniert wird. Der Bonus beträgt 20 Prozent der Kosten, maximal 40.000 Euro pro Objekt.

Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG)

Jede/r Eigentümer*in kann den Steuerbonus für den eigenen Anteil der Sanierungsmaßnahmen geltend machen – oder auch individuell andere Förderungen. Die Hausverwaltung hilft in der Regel dabei, die notwendigen Unterlagen zusammenzustellen.

Vermieter*innen

Für sie greift § 35c nicht. Stattdessen können sie Sanierungskosten als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen oder andere Förderungen wie KfW-Kredite nutzen. Zudem ist unter Umständen eine Modernisierungsumlage von 8 Prozent auf die Miete möglich.

Mieter*innen

Auch für diese Gruppe gilt § 35c nicht. Aber sie können die Steuerermäßigung nach § 35a für Handwerkerleistungen nutzen; also 20 Prozent der Arbeits- und Fahrtkosten bis 1.200 Euro pro Jahr.

Häufige Fragen & typische Fehler vermeiden

Fazit: Wann lohnt sich der Steuerbonus – und wann nicht?

Ob sich der Steuerbonus nach § 35c EStG wirklich lohnt, hängt vor allem von Ihrer persönlichen Situation ab.

Ideal ist der Bonus, wenn Sie überschaubare Investitionen planen (zum Beispiel eine Dämmung für 20.000 Euro) und genügend Einkommensteuer zahlen, um die 20 Prozent voll nutzen zu können. Vorteil ist vor allem die einfache Abwicklung über die Steuererklärung, ganz ohne vorherigen Förderantrag.

Attraktiver sind Zuschüsse, wenn Sie große Projekte mit hohem Budget umsetzen – etwa Dach- oder Komplettsanierungen. BAFA- oder KfW-Programme bieten hier oft höhere Fördersummen, die außerdem sofort nach Abschluss ausgezahlt werden.

Bei Finanzierungslücken kann ein Ergänzungskredit (KfW 358/359) helfen. Er lässt sich mit Zuschüssen kombinieren und schließt die Lücke zwischen Gesamtkosten, Eigenkapital und Förderung. Eine Kombination mit dem Steuerbonus ist nicht möglich – außer für unterschiedliche Maßnahmen, etwa Steuerbonus für Fenstertausch und Zuschuss oder Kredit für Dachsanierung.